主持人（钟彬）：感谢各位观众，也感谢台上的四位嘉宾。今天的论坛就到此结束。谢谢！

　　张总回答：

　　主持人（钟彬）：最后一个问题。

　　提问：很荣幸提问最后一个问题。我是一个北京的第三方募集公司，想问一下，特别是现在的房地产的基金，很多都有着开发商的背景，实际上有的时候在承担开发商的第二融资部的职责，特别是他募集项目的时候，本身就是股东的项目，往往很多大的开发商在债权上有很好的信用，比如我一年给投资人10%的收益，到一年以后他可以很好地对付。但是在股权项目的时候，特别是在他投自己母公司的项目，明明挣了50%，但他只跟自己的LP说挣了20%，这样的股权信用，张总或者冯总，如何跟LP去交代，LP如何去控制基金公司的股权的性能风险？

　　张民耕：我们特别重视第三方理财机构，我们认为我们基金刚开始萌芽，你们也刚开始，所以我们有一个观念就是共同成长。我们甚至于到什么程度呢？互相拉场子，你们做募集之前，我们帮你们一起造舆论。对于开发商用做第二渠道的基金，我有这么一个分析，确实是的，如果作为债权式的基金，有开发商做背景，直接就投开发商的项目，我觉得它的信用是不错的。所以发展一个基金的时候，应该难度不是很大，但是对于完全是股权类的，这里面就有一个基金管理人怎么做到利益中立。

　　我们在自己做房地产基金的时候，我们一再强调，我们的衣食父母不是开发商，我们的衣食父母是我们的投资人。投资人利益最大化。然后我们在投资人和开发商之间要做到利益中立，尤其是股权性的项目，收益上一定要透明，这个透明其实是有办法的，尽管我们不投自己的项目，虽然我们都是开发商出身，但是我们有一条约定，不投自己的项目，投别人的项目。投别人的项目也有一个利益中立，我们定期地公布投资的情况，我们有一个投资者信息，定期，可能是一季度公布一次。

　　另外，对于它的销售情况、实际的成本控制，开始的时候就有四张表，如果超出这四张表做了调整，我们在信息披露上随时向我们的投资人公告，通过这样的监控，可能能做到我们的利益比较中立，而且能够做到投资人利益最大化。

　　冯韧：我们作为基金公司这是一个现实，因为在国内现在还没有达到一个程度，就是说我们可以投资美元基金，我们是先募钱后找项目，但在中国是掉过来的，先有小鸡，后有鸡蛋。因为现在还是胎动，在这个过程里面，我们必须要有稳的项目，才让资金公司可以把整个平台搭建起来，这是一个现实。

　　然后在这个现实里面我们去平衡利益冲突的问题，用债权去做也是一个很稳妥的方法。在同股同权里面，按照我一直运作的国际私募基金来说基本上也不存在什么问题，我们每一季度，包括我们被投公司提供给我们的四张表，还有我们严格要求自己在做评估的时候要用一些独立第三方，是一些大的评估公司，在过程里面我们会用到一些，甚至我们是要求国际的大行去做审计，这是我们对自己的要求，有是国际惯例的要求。国内现在关于私募基金，不管在行业里面有张总启动的这些自律的行为，好像欧美的一些已经有的团体，他要求所有基金经理进到这个系统里面，就要达到某一些披露的要求，是自动自觉的，不需要投资人要求你的，我相信中国从张总这样开始，很快会达到这样。

　　另外，现在中国的监管机构还没有，在香港，我自己也是一个美元基金的投委，从前也是他们的法人，我是注册的，我开的银行户口，他们也会问，你是不是证监会里面注册的会员，我相信以后在中国，我们作为独立的基金经理，这些透明度的情况，随着我们国家对基金的管制，这些慢慢会好起来。

　　论坛进入互动阶段，台上嘉宾解答现场观众问题：

　　 提问：大家好，我是来自于成都，我们在西部从事房地产城市综合运营的一个开发商。我想问一个问题，关于房地产基金在募集方面相对比较细节性的问题，因为现在很多LP对项目的筛选和评估也是非常挑剔的，如果说开发商自己发起设立一个基金，他自己拿地的资金可能不够的话，希望通过基金能够参与到里面来帮助他拿地，如果开发商自有资金比较小的话，可能LP会觉得开发商承担自己的风险相对比较小。我关心的是，现在一般作为房地产基金来讲，开发商和基金联合拿地这种合作形式当中，他一般能够承担的拿地资金的比例大概是多少？也就是基金出多少比例的资金、开发商出多少比例的资金？它的上限是多少？谢谢。

　　张民耕：这个方面我们有一点实践。实际上，需要开发商有多少本金，然后我才跟你合作，说的是这样一个问题，尤其是共同拿地，我们一般要求你得有一个证，最后你是有土地证以后就好办，但是我们也做过，你一个证也没有，我们做的第一个项目就是一个证也没有。其实决定我们做不做，我们是站在投资人的位置上替投资人考虑，为什么呢？我和你签定合同以后，我关键是要去社会上募集这个钱，能不能募到我事先要有个掂量。所以我们一般要求有一些起码的条件：第一、你必须至少和政府已经签了一个土地出让合同，你可能首付款或者招拍挂时候的定金已经付了。第二、确实投资人也总是在收益性和安全性之间找一个平衡，如果你这个企业是非常好的一个企业，就是很有知名度的。

　　我们最近做的一个项目，我们是和郑州的一个企业做的，他也不是上市公司，但是他的这些股东都是非常大的上市公司的出资人，是大的上市公司的股东，他们就借着这个名义，我们居然以不到20%，现在社会上普遍要求的收益都要超过20%，但是因为他的信用非常好，我们也是基本上和他一起拿地，他就和市政府签了一张中标通知，我们就和他一起拿地，居然3个亿也发出去了。这就是和企业的信誉度、和这个项目本身的可行性有关，其实我们的投资人是非常聪明的，我们想到的所有问题他都想到了。有的时候我们投资人在募集的时候提出的问题还把我们难到了，我们还去重新思考这些问题。

　　还有我们做过一个项目，这个项目是法院拍卖的，那时候也是处于五证不齐全，但是我们充分相信我们中国法院的力量，有时候甚至比一级政府的力量还要强，因为法律已经命定了这个事情是你的，这个东西大概的权利范围是什么都非常清晰，所以我们也募集了，我们也去做了。他也就是交了一个法院拍卖时候的定金，比方他要三个亿，他就大概交了六千万，由于我们投资人也是权衡了一下，觉得我们的解释是非常有道理的，我们认为法律拍卖的东西的可行性、可信度是有法院作为保障的，所以我们在很短的时间内募集了5个亿也投进去了。

　　所以我的感觉，如果你没有土地证，你恐怕要有一个和政府签的，这块地肯定是会给你的东西，另外有一个确权。还有就是你的首付定金得有。还有就是你的企业的形象和知名度有一定的保障，这时候募集是可能的。

　　提问：我是来自深圳的一家房地产开发公司，我们在深圳市中心区也正在开发一个高端住宅项目。在座几位可能都是来自其他大城市，旁观者清，你们觉得深圳市未来两三年或者明、后年的房地产行情，你的观点？再一个，你们对什么样的房地产项目比较感兴趣，就是投资的目标在哪些方面？谢谢。

　　冯韧：北、上、广、深是一线大城市，一线大城市承受的压力，尤其是在住宅方面是调控的重点，但是我们重视重点，我们也要看到增长点在哪里。是基建拉动的，尤其是全球金融风暴以后，中国投了大量的资源去拉动基建。深圳哪里是基建拉动点呢，我不说了，大家去判断。以后要是调控松口的时候，永远是基建投进去拉动哪一些点，哪些方面是会有机遇的。

　　第二，投什么产品，其实什么产品都可以，只要有周期、有内需拉动的时候。但问题是什么价钱、谁在操盘，对于基金经理来说这是重点，我怎么样退场。

　　张民耕：我对深圳的房价没有太多的发言权，但是我感觉北、上、广、深其实面临着人口增加的压力还是非常大的，我有一个非常清晰的数字，北京其他的指标完成的进度参差不齐，但是人口增长的指标一直是超前完成的。北京2004年做过一个2005-2020年的人口指标，那个时候定的是通过15年，北京的人口指标控制在1800万，为什么呢？就是北京的水资源供应是有限的，人均水资源供应是有限的。但是在09年的时候，我的一个朋友就告诉我，他是计生委的，他说老兄，指标完成了，我说什么指标？他说北京市真正的人口指标已经达到了1793万，就提前了多少呢？提前了10年完成了人口指标。现在北京人口指标是多少呢？2200万，这水资源的问题我不知道怎么解决的。

　　上海、深圳、广州，这种机械性的增长，我觉得就是刚性需求一个最起码的支撑，所以我感觉宏观调控虽然要强化，虽然要使得房价回落到合理的价格水平，什么是合理的呢？就是调控这张弓，你不想拉折，什么时候手酸了，什么时候调控结束。所以总体来说，房价可能会有一些低落，但是市场就是市场，起起落落这是难免的。但是我感觉这种中心城区，尤其是所谓核心城区的房价的跌落水平不会很大。

　　第二，具体来说，我和刚才冯总的观点是一样的，对于项目来说，确实是个案来判断，但是有一点，我们一定是这样判断的：第一、房价，如果我们要投你这个项目，我们一定不允许你卖太高的价钱，防止地把自己吊起来，同时也把我们的资金吊起来了。第二、对于卖房子的现金流的回流不做太乐观的估计，我们把现金流估计得长一些，比如开发商说一年就完成了，我们一定按照两年来算，为什么？万一不成的话我还有一年准备。所以，在两个问题上，可能投不投，我们肯定算现金流。

　　在上一场我的感觉越来越深的体会是什么呢？就是基金对于开发商，对于我们投出去资金的管理，其他的千言万语，最重要的是现金流管理，现金流断了，你的企业的生命也完了，我的基金的回报也完了，我本金的危险也存在了。所以我们预设的这四张表里面，现金流的预设是会比较严格一些的。谢谢！

　　邹林：其实现在房地产投资一个是风险，一个是收益，我觉得到一些价值洼地的地方、利润相对比较高的地方，它有比较好的避险功能，比方说长沙的大河西新区，我们正在做的。保利今年在旁边开了一个盘，他从那里拿地不到两千块，他开出来是一万六，开了就卖得很好，万达现在已经卖到一万八，就是你到一个价值洼地的地方去，你的避险功能是非常强的，它跌一半你还有得赚。这是给一个建议。谢谢！

　　下面看观众有没有什么问题和在座几位嘉宾一起互动的？

　　主持人（王宁）：其实话说回来，现在我们也了解了一些情况，真正的纯粹基金，同股同权在市场上发行企事业非常难。相反，我们的投资人更多容易接受的固定回报或者固定回报加一点浮动可能好销售一些。

　　信托和基金的差异在哪里？比如我们从募资角度来讲，我个人觉得信托可能好募一点，第二是信托有两百份，基金50分，还有一份GP，就只有49份。你如何看待这两者各自的优势呢？我们也了解你们也开始准备发起一些新的基金，不知道王总这方面有些什么新的考量？

　　张民耕：做以GP为前提的LP管理，它没有一个政策面的严格的监管，但是现在也在发生变化，我说的是没有严格的监管，就是说他成立一个GP，发行LP的时候，它没有一个非常严格的上级指导部门，说你能怎么发、怎么去使用，然后报备，提前去监管，这个没有。但是最近有一个会，听到说过去是5个亿以上报请国家发改委备案，现在5个亿以下也要备案，而且要实行严格的资金监控管理。对资金的募投情况要定期报告，如果说是涉及到房地产，在募集和使用方面可能逐步也要出台一些办法，然后进行限制。所以简单说做LP的话，政策的环境也在不断地规范之中，不能说它严厉，只能说在不断的规范之中。

　　从信托的募集情况来说，信托是一个金融机构要接受监管，你的资金募集的主要投向是什么，资金的主要来源的合法合规性，等等，同时，对于资金就是信托直接投到一个项目上，这期间的设立、核算、信息披露、清算等等环节都要定期地规范的告知投资人，而且中间出现了任何的跟信托合约有相违背的地方，还要举行会议。总的来说，他自始至终都有一个非常严格的指引或者监管政策或者监管单位在对这个业务的开展情况进行管理。

　　相似的地方是，信托现在已经由单一的项目，也在向基金的方式做，就是说设立信托基金，或者说是信托基金直接投，或者信托基金去购买LP再直接投，这两种方式，但这两种方式跟基金的运作也有很大相似的地方。但是这两种方式从监管部门来说都要求基金穿透管理，就是说你设立了信托，募集的目的是什么？是买LP，那行，这第一层过去。第二层，买来LP，你投到哪些方面去，你得告知。这样穿透下去的话，他也要对资金的投向进行管理。如果是涉及房地产，我觉得接下来也会出现一些规范的要求。但是，信托基金今后在房地产方面的投资，可能也要进一步由固定收益、权益类收益等等结合起来，使得投资人在充分教育、提示风险的前提下，让他感觉到整个业务的风险所在，使得他能够更加清晰资金的运作规程，这也是信托和今后LP基金两者之间的共同的地方。

　　主持人（王宁）：从王总这儿得到两个信息，一个信息是：信托从某种意义上来讲和我们的基金越来越合流了，第二个信息是：原来我们认为基金监管是比较空白，所以张总说我们搞基金联盟，我们要自我规范、自律，不要把整个行业的局面给搅乱了。但是现在看来，刚才王总讲的我们的监管层也要穿透，看来我们的监管会越来越严。

　　主持人（王宁）：刚才冯总讲的问题，我们在行业里面发现一个特点，就是要重新建立一种关系，不是简单的借贷关系，是共赢共存的关系，可能只有这样我们的行业才能更健康的发展，才能建立比较好的基金的生态环境。我想问一下邹总，刚才我们都从金融的角度，现在您从房地产商的角度，您来看看您需要什么样的前，如果对您来讲融资成本是6、7，我相信任何一个基金都不敢投你，因为它的市场销售成本都超过这些了。那么您需要什么样的合作伙伴，如果你要给高收益给他，怎么既能满足他的收益，还要满足你的需求？

　　邹林：就牵涉到我们谈的一个问题：融资的多元化。因为刚刚谈到比较低利率的成本的融资是指银行融资，所以说时机很重要，在每一个阶段，作为一个企业，你的融资渠道应该是多元的、是组合的，有长短周期，你的企业才能良性的循环。在这样的宏观调控形势下，我想很多城市都是一样的，它的城市建设投资的资金，由于银根的紧缩都是蛮紧张的，特别是最近大家知道一些土地交易情况不是很好，政府拿钱过来还本付息，修桥、修路、修学校、修医院，来进行国计民生的工作呢？他是需要钱的。所以，融资渠道的多元化是一个必然。

　　    第二，作为我们自身的体会来讲，我们并没有在每一个时机都设定你的成本一定是7，我们是可以接受多元化的组合，使我的总体的投资成本在一个度。因为我给到基金，其实我自己也有直投、也有创投，我们自己也有比较深的理解。我投给它，可能我投它的股权，比如我投大唐物业，投完以后3块钱进去，上市以后是30块，我一年就实现了10倍的盈利。回过头来我并没有说你要给我多少个点。因为它的比例不同，可能目前银行融资是我们主要的途径，可能我一年有几十个亿，或者一百个亿，但是其他的组合可能是十个亿。即使是10个点，对我的总体成本来讲从6变成7，我能接受，这是一个组合。

　　    实际上，我们城市的建设，包括我们的一级开发、二级开发，也是很需要更多的资金来做我刚刚谈到的城市开发基金，或者针对某一块地、某一个项目，比如交通枢纽，我发一支基金。当然我们是在学习阶段，他是专家，他能给我们进行管理，跟我们合作来做，可能这个时候就不是要求你10个点、20个点。刚才谈到释放股权，或者共同合作来管理，这样来介入，就不会界定为一个固定回报式的了。我可以通过和大家共同努力，我们共同获得了一个25%的回报，你开心、我也开心。

论坛现场实拍

　　嘉宾发言

　　主持人（王宁）：我这次特别邀请张最跟大家分享，因为上次我到张总办公室听到他的分享，这里面有两个东西，一个是普适的价值，必须要遵守这个，有时候过多强调中国特色是有问题的。但是另一面又要遵守中国本身有一些“潜规则”，比如说你跟开发商谈他说我也懂，而且我能带来更多的价值，这样的话可能整个效果就不一样了。而且这两年盛世神州我们能看到它的艰苦，包括我们看到他的风光，他的风光背后是对这个行业非常艰难的摸索，这个行业刚刚开始，也是非常的困难。而且从某种意义上讲盛世神州是有非常好的股东背景，也为我们做了很多的增值服务。其他的没有这样的情况，我们又怎么去做募资呢？我想听听莱蒙的经验。

　　冯韧：谢谢。其实我们基金从去年10月份左右开始的，我们已经开出头一步了，我们现在也在投。华盛莱蒙基金的模式是模式领先，模式领先的意义在于，基本上我们的团队是一个专业的团队，我自己是一直在做私募基金、房投基金，从亚洲金融风暴，替美国国际集团投亚洲区，投了很多年，后来就投国内。所以刚才说到一句话是一定要懂得他们的语言，知道开发商是怎么干活、他干的是什么活、点子在哪里，然后你才知道怎么样跟他们一同去投、一同挣钱。

　　我认同张总说的，我们新开始的，一步一个脚印走下去，我们走下来也挺艰难，最大的挑战在于募资。我们的看法是募资只是一个过程，好像我从前在国际大型的金融机构里面做也是一样，美国国际集团以前基本上是一个保险集团，但是后来我们做房投，牌子做得很大。为什么？也是因为从头一单做得很小的一个基金，把它做出来了，然后我们的团队，我们跟投资人的互动，给他们看到我们很透明，我们很专业，跟他们互动、聆听他们的需求，比方说投资人在某一个阶段他是希望有一些机会型的回报的，希望房市掉下来，捞底的机会。有时候某些投资人到了一个程度的时候他的要求变了，需要安全、稳，大城市已经有稳定的现金流，我们可以慢慢耗住，然后等它慢慢升值，每年我们收受税后的利润回报率达到5%就可以了。这一些不同的互动不是很单一，就说明了我们要有很透明的、很专业的去聆听我们投资人，我相信募资的困难，当业绩创造出来的时候，有这种模式的时候，基本上我感觉就是资金过来找你了。

　　从前我做美元基金的时候，基金过来找你的时候也是挺烦的，因为当基金过来找你的时候，市场已经转走了，你要找投资议会也是很难的。很多的资金追逐，资产永远很多，但大部分是垃圾，可以有很优良的资产，放在一些没有团队的开发商手里也是没用的，所以对于我们基金经理来说，可以选择的永远是有限的。所以我们在每一个周期里面，怎么样去把握住这些机会，我相信这也是一个过程。

　　另外关于人才的问题，我个人觉得之前亚洲金融风暴的时候，私募基金在90年代中期、后期的时候也是新兴的一个产业，那时候也没有什么人才，但是慢慢转型过来，好像张总说的思维要转变过来，从开发看利润，转回你要怎么样看待风险，还要把它明细，什么是信贷的风险，什么是股本的风险，还要换一个位置，在你的伙伴的角度去看他们需要什么，华盛莱蒙基金是一个辅导性的基金，我们有什么增值可以给到他。我们基金参与的项目，对项目方来说是蛮讨厌的，好像拍拖蛮开心的，要是成家了以后，问题一大堆。要融资，会不会把我的资金安全搞歪了，等等，很多微小的问题要互动的，但是我们肯定要让我们的伙伴感觉到除了钱放在桌上，还有经验带过来，还有企业管制。很多时候中小型的开发企业需要一些外在的力量把它推上去，让他的团队专业化，要求更高，这是我们感觉我们私募基金可以扮演的角色的。所以人才方面，我感觉中国的人才学东西是很快的，所以我抓紧时间过来参与，肯定要看到它的分娩。谢谢！

　　主持人（王宁）：刚才讲到胎动不如行动，其实我们都了解大家都已经开始行动了。现在我们关心的是这样一个问题，比如我们这一轮是应该有更多的实际的东西。刚才四位嘉宾讲得非常宏观，比如我们在行动当中有什么样的问题呢。我们基金跟其他的基金产品来讲，我们的钱从哪里来？好拿吗？我们的人才从哪里来？中国过去是没有基金的，而且在大陆的投资基金跟香港或者美国还是有差异的，人力资源怎么办？而且还有很重要的，刚才嘉宾也谈到，我们过去的开发商已经习惯了拿了钱就给你固定回报，现在要接受同股同权，不仅仅是权益，还有权力，会接受吗？首先从张总开始，盛世神州应该有很多的心得。

　　张民耕：确实做了两年还是很有心得的。现在作为基金来说，应该坦率地说，最难的还是募集，现在项目非常多，尤其调控的收紧以后，来找我们要资金、要合作的项目非常多。可以说每天接待案子数以十计，但是我们的钱是有限的，这个钱的有限性在于募集，募集的难处，刚才冯总说了，有一个投资者教育的问题。在中国，投资者尽管有许多人很有钱，但他是第一代企业家，他对钱的管理就像自己的亲生儿子一样，得看着它一步步长，他委托给别人，让奶妈来管，他不放心，所以你要说服。

　　我们怎么说服他呢？基本上靠这么几点：第一、我们很专业，你以前是做矿的，你以前是搞石油的，你肯定不如我对房地产专业，然后刚开始的时候我们的业绩也很少，我们到现在为止快有一个项目要退出来了，但是还没有，但是我就拿我们的股东说事儿，我们的股东5家都是房地产企业，这些企业的业绩都很好，我们盛事神州有阳光100，有工商联的房地产商会，等等，我们这些人很专业。

　　第二、我们的收益也是比较丰厚的，尤其是在现阶段，刚才邹秘书长也说了，我们的房地产企业家也有个教育的过程，现在我们多数是谈的固定收益加上一些超额回报，这样一种办法。为什么呢？他们还是觉得自己这块利润会很丰厚，如果你跟我同股同权，就把我一大块的收入拿走了，不是十几二十几，很可能三十、四十的收益就拿走了，他舍不得。我上午说了，一旦他资金流缓过来，就说是不是你先走，这种现象很多，我们要和被投资者也要说清楚。但是这个主要是说服投资者，我们收益也很丰富。

　　第三、要和我们的投资人教育说我们的投资很安全。我们确实是的。一是项目选择，现在选择的区域主要还是在沿海地区或者是省会城市，最好是由我们股东在当地有开发的企业的地方，这样对于民情的了解、市场情况的了解、甚至于最后如果出现坏帐的处理都很方便。二是选择好的企业我才能投你。投出去之前，我们还设定四张表，包括成本表、工程进度表、销售价格和销售进度表，还有整个现金流量表，这四张表确定以后，我们用产权来控制、用股权来控制，用花钱进度来控制，既发挥被投资企业的主观能动性，又使它不能腾挪，开发商最大的本事是腾挪，四个碟子六个盖，他能就能把十个碟子都捂起来，对于我们来说你不能捂。这样管理也很严格。

　　第四、我们的安全性还在于万一这个项目出现问题了，我们有很强的团队和处置办法，真不成我们接盘，除非是市场已经烂到50%的折价，一般情况下，我们进入的时候是一块钱买你两块资本金的情况进去的。整个市场不至于坏到这个程度。

　　通过这些方面的教育，慢慢的募集就开始好一些了。由于我们已经做了大概五个子基金，做了大概15亿规模的投资了以后，现在开始有一个好现象出来了，就是钱来找我们，但是钱来找我们也并不好受，大钱找我们有时候条件很苛刻。还有一点，我是赔着投资人一起玩，这也是中国特色，可能冯先生不会碰到，你在国外。经常我们去募资的时候，我们投资人说这个项目是很好，你投多少，在国际上一般投1%，我们要投到10%，但他说我很放心，你跟我一起玩儿，否则你就是玩儿我的钱，我不放心。这样就增加了整个项目的安全性。

　　总之，开始的时候是要花大量的精力取信于投资人。另外一方面，很重要的也是对于被投资人、被投资项目的一个保证和除了资金以外的其他方面的支持和增值服务。因为我们是开发商出身的，对于市场的判断，对于市场的预估，我们都有一些经验，所以我们对有些项目，本身地很便宜、地段也不错，但是我们对于它的产品的规划、产品系列的分布都有很多的要求。比方综合体，我们投的一个项目，综合体要自留40%，我们说如果你自留40%，你的利润不能覆盖40%，现金流一定会出问题，那我找一个我们的股东，做综合体得做得很有经验的，和你一起规划做设计，最后下来自留物业22%，这样我们才投资，这可能就是一种增值服务。

　　另外，有的时候我们就把北京的地产大佬一起拉到某一个项目上去，给你搞经验什么的，房地产也是信心经济，每一次论坛之后当月的销售额增加15%，这可能也是一种增值服务。这两头工作都做好以后，我们感觉刚开始我们这个行业可能就是靠兢兢业业、一步步，而且要想尽办法来做，其实最难的是这个。

　　人员这个问题我觉得还是比较好办的，因为随着调控的紧张以后，整个国家开的项目会越来越少，可能会集中在一些大企业手上，以前做房地产开发的这些人员现在开始向房地产基金转化，但是这里面我们有一点特别重要的，我们在内部做宣传教育，就是一定要从开发思维改到金融思维，这一点非常重要。开发思维是什么呢？利润第一，就是收益性第一。金融思维可能是安全性第一。我们一直说，如果玩儿自己的钱，玩丢了是个经济损失；如果替别人管钱、替别人挣钱，如果你把他的资产受到损失了，不仅是经济损失，声誉也是损失、形象也是损失，很可能以后你就从这一行给开除出去了。当然，在我们这个行业里面金融的业务专业性还是非常强的，所以我要向我们这两位同事好好学习，我们的金融上应该说我们的手段等方面有待于加强。所以我们在这里尽量也吸取一些金融行业进来的人。

　　总之，现在第一缺的还是钱；第二缺的是人。然后项目相对来说还不是太缺。谢谢！

　　主持人（王宁）：长沙先导投资应该是我们长沙非常大的一个国企，在长沙有很大的土地，对这样一个公司来讲，担当了很多政府职能的公司来讲，您如何在金融创新方面和现在做一个结合呢？

　　邹林：谢谢主持人，这个问题非常好，其实也是我们很关注的一项工作。我们做这一行已经很多年，也有很多伙伴在默默耕耘，为什么到了今年大家说是元年，因为突然这个声音被放大了，被大家特别的重视，我觉得还是一个机遇造成的。就好像我们现在在长沙做投资也是这样子。这个机遇以前是因为我们80%以上，特别是政府机构的公司，基本上都是从银行拿钱，来做一级开发、土地整理，来做我们的交通枢纽，做我们的路桥建设，做我们的学校医院，但是现在我们的关注点也往这边延伸，是因为整个经济投资环境的变化。

　　其实这个胎动我知道的是胎动了很多年，今年把它定为元年，这个机会点一定要抓住，因为如果不是目前的这个宏观形势，我们这个行业要发展起来，其实还是不容易的。我们在很多年前就说要基金，要多元化的融资发展，我去到长沙以前也是在香港的一个集团当副总裁，这样子的时机如果不抓住，过一两年银根慢慢放开，你会发现时机过去了。

　　第二，我们在进行多元化的融资渠道的时候，我们越来越发现它的优点和它的重要性，就好像我们跟华盛莱蒙基金正在洽谈一些合作。因为未来的融资渠道必须多元化，也就是像我们现在旗下既有长沙银行，有其他的证券、保险公司，打造这样一个平台对任何企业都非常重要。所以基金在其他的融资渠道，或者是被收窄或者受控的情况下，它不失为一条非常重要的渠道。

　　同时，我觉得对以前的拿很多闲钱或者资金去投资，刚刚上午有教授说是投机、去炒楼，去那样的获取收益的方式，现在也给我们普通投资者一个很好的投资机会，就是你可以参与到房地产的开发中来，可以参与到城市建设的开发中来，因为你的钱投到基金里面来，让基金来帮你做投资，所以这块也非常好。正因为有这样很好的渠道，我们也是计划在未来要发一些房地产投资基金、城市开发基金，就像我们国家的国开金融也在做，我们跟他也有一些合作。所以，这一块也是一个很大的市场，大家不只是关注于一个房地产开发公司，其实我们中国大量的基础设施建设、城市化的进程很快，这一块也是需要大量的资金。其实，现在这样的资金量是不够支撑一个城市的发展，所以我们要把社会的资金汇聚起来，投入这个资金模式来支持国家的建设，这是很好的方式，我们也很需要。

　　刚才冯总谈得很好，其实投户管理非常重要，我们很多投资投下去以后，发现没有一个好的团队在管，如果他本身是一个很优秀的团队，房地产商也许就直接贷款，大集团就不需要你的资金，或者因为你的资金成本高，像我们原来几百个亿，我们拿的平均成本到现在也就7点几。所以在这种情况之下，必须要一个很好的团队，我们在做配置的时候，我倒是建议配一个房地产开发基金，应该配一个房地产开发投资管理模式，像美国模式、欧洲模式一样的，这样才能把这个市场做好。等你把这个架子搭好了，你的营运模式建好了，等到接下来的一轮，中国的经济肯定都是波浪式上升，螺旋式上升，波浪式前进，不会又被萎缩掉，这个时候你会发现，原来别的模式打开以后，别人可能又不要你十几个点的，他可能又要去拿银行的6个点的、5个点的。所以我认为胎动不如行动。谢谢！

　　主持人（王宁）：谢谢王总从房地产与金融的三个大的变化来看待我们整个形势。现在我想问一问华盛莱蒙投资基金的首席投资官冯韧先生，今天银行谈总对总，信托也谈我对重要的、大的企业。中小企业的命运会怎么办呢？我们基金在这里面有什么功能呢？

　　冯韧：谢谢，有这个机会跟大家分享我从前的经验。我过去在亚洲金融风暴的时候已经开始参与美元私募基金投亚洲区房地产的经验了。刚才听到王总和张总说到，中国本地的私募基金慢慢已经走向专业化的过程，其中有一点我印象很深的，我参与国内私募基金的搭建差不多两年的时间，之前我一直做美元，也投了中国不同的区域，通常我来中国投资的时候有一点很特别的，很多人以为基金就是过来贷款，其实我们不是银行，我们不是过来贷款的，我们过来是同股同权去投资到项目里面去，作为一个股东，去分享这个项目的利益的。这一点是跟现在国内看待基金这一块有很大的分别。

　　在国际资本市场上面，有两个风险，一个是信贷风险，一个是股本风险。我们做基金基本上要看待的就是股本风险。但是，中国现在的情况，我们的投资人，他们的风险口味到哪里去了，投资的年期相对来说还是比较短的，好像刚才听到在座的一些嘉宾谈到，有些基金在外国的养老金，基本上要投到十年以上的，在中国暂时我还没有感觉达到了这个程度。

　　我们在转型的过程里面，我们做回基金经理，怎样去配对我们现在投资人风险的口味，相对于我们投在项目上面能拿到的回报，怎么样可以配对上。第二，其实很多时候大家也是集中在看回报率、融资成本，其实我做基金，房地产私募基金，我们有房投基金，是很专业的，我相信以后慢慢的中国要走一条路径，就是慢慢会专业化的做房地产房投基金这一块，里面除了并购、收购以外，还有资产管理、运营。很多时候我们要看中长线的增值，不是说今年税后会有多少的回报，而是说你投了这个公司、投了这个资产，它是怎么样营运、它的商业模式是怎么样，然后我做基金头一个问自己的问题就是我投的团队是人们人去营运这个资产，最后很重要的就是怎么样退出。所以这里面很重要的就是有一个资产运营在里面。慢慢以后会有这样很明晰的分工，就好像国外一样，这也要结合到中国的国情。

　　现在我看到中国的投资人相对来说钱很多，但是很散，每一个单一的投资人在国际惯例上面，通常我们在境外募资的时候，每个投资人起码是两千万到一个亿美元的投放，然后我们一个基金就是3-5亿还是中小型的，10亿是中型的，2、30亿是比较有规模的基金。但是在国内还没有达到有这样的投资人。但是在投资人成长培育的过程里面，我们华盛莱蒙投资基金，我们的思路就是要做到模式的领先，我们要把这个观念、团队、运作的方式搭建起来，然后也结合现在市场的状态去做，去培育这些投资人，也跟这些渠道，包括中国的一些第三方理财、银行搭建互动的关系，然后当这个市场起来的时候，已经有我们这类型的股本风险投资的基金经理人，有可以运作的平台。

　　主持人（王宁）：整个基金在中国房地产的投融资的比例里面还非常小，其中很大一块大家比较关心的是很多的钱是通过非银行体系来支持这个行业。像我们大业信托本身也在筹备基金，我想听听王总怎么看待基金和信托各自的优势？

　　王毅：谢谢主持人交给我这样一个问题。回顾一下目前国内房地产的市场，因为在过去六年里，中国的房地产市场在资金和政策的推动之下出现了一种爆炸式的增长，现在在经历5-6年的爆炸式增长以后，所有的金融机构，都在反过来审视过去的高速增长，审视的背后，从估值到它的流动性的安排，到房地产本身项目所在的区域和功能以及它未来在其他的政策相互交织的影响之下，对整个房地产市场的价格会出现哪些方面的变化，都在审视这个事。总的来说有一些观点，基本来说分为三派，一派是觉得目前的房地产是中继，价格、整个市场还会有所增长，这是一派。还有一派观点说是到了终点站，或者说是大拐点，在这个大拐点之下，市场的价格就开始往下跑。第三派就认为不管是中继还是终点，房地产的市场都存在很大的不确定性，现在还很难去评估这种不确定性。

　　因为房地产这个行业和金融的联系非常紧密，因为在过去的5-6年里头，中国的房地产的增长实际上是靠两种力量在推进的，一种是政策、一种是金融，所以说房地产金融、房地产的发展到目前反过来去审视，影响最深的可能是对金融行业，所以很多的，包括房地产的开发商也好，还有金融的从业人员也好，都在密切关注房地产今后的走向，因为这种走向会直接影响到房地产的估值和房地产金融资产的波动。所以，在想办法去怎么解决。今天我看了大家讨论的一个主题，说在现阶段，国内房地产金融未来发展的趋势、渠道是不是还有更多的能够进一步推动和支持国内房地产发展的条件，从融资上来讲。我觉得目前的形势和政策恰恰是在收缩，从国内大的政策来说，国内的房地产就是因为政策和金融力量来推动的，现在政策上已经在限制资金流入房地产行业，政策上的限制也会影响到整个金融和房地产行业的相关性。所以，在未来一段时间内，我们觉得房地产的价格是很难再继续保持坚硬的程度了，这是一个总的想法。

　　第二个想法，在过去几年房地产发展以后，集中在今年和以后的三年情况看，我觉得国内的房地产市场正在发生三个方面的变化，第一个变化就是我刚刚说的，整个房地产发展过程之中，所有的推动力量在发生变化，我说的推动力量就是刚刚说的政策、金融方面的推动力量在发生变化。第二，整个房地产内部的结构也在发生变化，过去我们说一个比较小的开发商，资金实力不是很雄厚，但是借助于高的融资杠杆，在某些地区拿到了比较有价值和前景的土地资源以后，就可以开始经营，可能这种格局在发生变化，向大的综合类的这种开发转变，小的区域性的开发，或小的房地产开发商的资源硬条件约束受到了很大的挑战，从此而得出，在这种结构性的变化发生了以后，得到了一种并购的条件，也就是说在今后的几年里，国内房地产的市场会发生资产方面的并购、企业股权方面等等并购行为的发生。因为很多的金融企业首先列名单，就是国内前二十强、前五十强的企业才能纳入我的融资视野，或者纳入我的基本条件，小的项目、小的开发商，已经被限制在很多的红线之外了，在这种情况之下，这种大的资产的剥离也好、处置也好、并购也好，可能是会发生结构性的变化。

　　第三，金融的条件在目前的形势之下也在发生变化，我们也知道，在过去简单的融资条件就是开发贷，或者是过一些地方政府的储备中心提供储备贷。再有限制以后，第二个层次跟进就是作为贷款的补充力量就是信托，信托的融资是通过股权的方式进去，通过信贷的条件进去，等等。作为一种控制性条件，然后进行投资和融资或者安排夹层，这种方式进去的。在即将过去的一年，发生了一些产品，这些产品就像刚刚张民耕老总说的，我觉得这可能会成为一种信号或者成为一种风向标，或者成为一种沿着产品线打出来之后会归集成为一类专业的金融业务就是基金，基金的业务从一种层次来说，民耕老总说了是摒弃了过去一家干、一家承担风险、一家盈利，反正一家统和下去的行为。但是从市场的金融情况来看房地产基金的发展，可能更多的是发动社会的专业力量，因为在房地产开发开发商以简单的获有土地为一种资源背景和权利条件之下，这种条件和权利在弱化。

　　这种弱化的情况下，资金作为一种资源的背景就变得比较强化了，使得在基金进入这样一个房地产的综合性的、持续性的、滚动性的权益类开发的情况之下，可以进一步地把各方面的资源、权利、义务和它的利润分配实现形式进一步地分化，按照专业化的方式来分化。有资源的可以去拿土地，懂得经营开发的你就来经营开发，可能房地产开发商会像现在的建筑承包商的方式来靠拢，因为我们知道，过去的东家或者操盘手就是房地产开发商，而规划设计商和建筑商是一种代理和委托行为，可是我觉得再这么发展下去，基金这个力量会成为一种主导力量，它会把目前做得好的、有品牌的开发商委托过来、加盟过来作为一种提高整个房地产品位和功能以及价值实现形式的主要工作力量。最后，使得他的品牌和产品能够更符合投资人的要求，或者说是购买人的要求。有可能投资人和购买人是同一人，但有可能是投资人。但是，基金的投资人他的开发的意识和开发的精神以及对方案远景规划的思想会逐步的、比较重要地显示到整个房地产开发里面去。而房地产开发商的意见可能不是成为一种决定性的意见，或者是决定性的意见，但是这种决定性的意见要征求我们基金投资人的同意。

第二场的对话：“地产PE的胎动与分娩”，台上对话嘉宾：

台上嘉宾

主持嘉宾钟彬

　　全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州董事长张民耕：

　　张民耕：房地产基金我们想了很多年了，这个故事从03年就开始讲，后来05年的时候，聂会长说中国房地产有两大问题，不解决房地产始终走不过它的童年，第一是房地产的融资形势叫有信贷、无金融，刚才蔡总说得非常好，就是房地产的真正的金融不是信贷，信贷只是它的金融的一部分，应该包括基金等等门类在内。

　　    还有一个模式是房地产开发商叫全能开发商，类似于香港这种模式，投资自己全来，开发自己全管，利润自己全得，风险自己全担，这种全能的。他没有分化，如果他的资本金不够，他就很难发展，就这两个问题，当时聂会长就说要搞基金。但是光想没用，时机没到，但是到了去年时机到了，一个是宏观调控以后，房地产企业的其他金融来路已经堵塞了，也是房地产回归它的金融本性，进入它的金融时代，通过低成本的资金，通过低成本的土地来获得房地产的超额利润这个时代已经一去不复返了，要通过社会上的资金来做自己的房地产业，所以这是应运而生的一个原因。

　　    第二个原因，房地产基金确实也有供应方，社会上的钱我们实际操作的过程当中发现特别多，现在大概有42万亿，或者有一个说法叫做48万亿的居民存款，而且这个居民存款多数是负利率的，加上通货膨胀。现在有大量的资金流出了银行存款，那么这些资金就纷纷做投资了，房地产基金是一个非常好的投资产品。因此，从去年开始有一个大的法制基础，还有就是《合伙企业法》，有了法律基础，合伙企业对于房地产的意义是什么呢？第一免除了双重征税，第二一个管理公司可以管若干个基金，避免了有限责任公司只能一管一。

　　    总之，各方面的气候得成熟了，所以现在就进入了房地产基金的元年，我们也讲一讲房地产基金为什么又成立一个联盟呢？就是在北京房地产基金有二、三十家经常聚在一起搞活动，我们对于房地产基金好不容易有一个千载难逢的发展机会，我们怕错失了这个机会，因为我们管理是很粗糙的，很可能因为一两个基金坏了规矩或者是破产了，或者出了问题，行政管理部门一棍子打死，整个基金行业就不能生存，所以我们很珍惜，于是我们成立了一个基金联盟，规范、自律、合作、创新、发展。所以随着基金的发展，我们感觉到，虽然整个房地产业是进入了“冬季”，但是“大地巍巍暖风吹”，但是房地产基金的“春天”可能就要到来了。

　　主持人（钟彬）：我们下午第二场的对话现在正式开始。第二场的对话是“地产PE的胎动与分娩”。今天上午嘉宾的对话是从宏观的角度来分析中国房地产的金融，还有我们整个宏观面对我们的房地产带来的一些变化。这组我们想更多从实践的角度来沟通。在座几位都是直接的操盘，我们讲到房地产金融，在金融的实务方面，我们对我们的行业有哪些贡献，首先这个问题问张总，因为今年我们房地产金融有件大事，在商会下面成立了房地产投资基金联盟，有人说今年是真正意义上的投资基金的元年，请张总谈一谈为什么我们要成立这样的联盟，为了说是基金的元年？

　　主持人（王宁）：刚刚四位嘉宾的精彩发言为我们在座的各位以及同行带来了很多的启发，我们一直在讲有一个说法，房地产是一个让人又爱又恨的行业，我想在座的各位同行人士不是很认同这个看法，包括我个人认为房地产目前在中国是一个让人又爱又怕的行业，为什么会怕呢？是因为连续增长这么多年，带来的负面效应过大，实际上房地产也是一个行业，也是一个产业，就这个行业、产业本身来讲，我们看到这个行业里面的从业人士怀着如履薄冰的心态，反复地研究、反复地琢磨，对风险的防范意识非常强。昨天在北京开会，和银行界的一些朋友交流，我说银行有没有顾虑、有没有担心？他们都没有问题，因为之前他们拿到的那些资产、放的那些项目都是非常优质和优良的。跟我们身边很多发展上交流，会有人会有担心，那是什么人呢？有一些类型的发展商在这波调控当中确实会付出惨重代价，就是08、09年那波过了关，然后继续放大他的杠杆的人，这种情况在任何行业、任何产业都会付出一定的代价。但是，我相信绝大多数的从业人士还是我刚刚讲的如履薄冰的心态、稳健经营的方式方法。

　　现在很多发展商是用做艺术品的心态做产品，我们看到很多的产品，和我们目前国内的海尔、联想一样，拥有良好的品质。所以，今天的房地产金融务实论坛，希望能够给大家带来一些启发的同时，坚定我们的信心和信念，最后让大家一起把掌声献给我们自己的行业，我们自己热爱的产业。谢谢！

　　下面休息15分钟。

　　（茶歇）

　　主持人（王宁）：明年具体怎么样紧，什么程度，还是适度放松，我想都有自己的判断。我们想更加深度地了解一下，请高总和陈总给我们产业链的核心主体，就是发展商，我们现在明显是一个“冬天”，从房地产金融这个角度，过这个“冬天”，我们应该具体做点什么？请三位做一个交流。

　　高广垣：谢谢。刚才提到的房地产商的并购我觉得不会有很多的发生，因为房地产企业出问题，然后要出售自己的股权，我想房地产商最感兴趣的是买他的项目，而不是买他的公司，因为各有自己的团队，你怎么做项目跟我怎么做项目可能是两码事，所以我觉得房地产企业的并购可能不会是一个大的趋势，相反，如果真正出现很多开发商资金链断了，在这个情况之下可能是收购它的项目，买它的房地产物业，我觉得这是一个比较大的现象。

　　刚才讲到房地产商如果出现资金链接不上，那可以考虑把它的商用物业、收租物业打包成一个OEIT，但是因为在国内没有这个法例，到香港去做，如果不是国有资产，我觉得这个路径还可以探讨，尤其是刚才讲到人民币回流，在海外募集人民币去买OEIT，然后去发行，这个可以补充发展商的资金链，但是前几年帮助蔡总研究OEIT的时候，到今天我发现有一个现象，国内的同业学外面的词学得很很快，OEIT讲得满口都是，但是听起来还不是，很多时候他说的是我们叫商业房地产的债权的证券化的产品，它是有实现的，而OEIT上市以后是没有实现的，起码在这一点上很多同业是分不清的。

　　现在商业银行在商业地产的贷款占的比例不是很高，风险可能还不是很多的时候，在这个时候把它证券化的需要还不是很多，但是在这方面我觉得应该要进行研究，尤其是有关的监管机构应该要多探讨把商业银行的资产证券化，这个可以把风险转移。第二，发挥商业银行渠道的作用，因为它如果证券化的话就是一个渠道，不断的有资金可以进来市场。

　　陈晓鸥：商业银行对于商业地产的风险，最大的风险就是血本无归。归根到底，房地产这个游戏跟资本运营是密不可分的。这里头有两头，像哑铃一样，一头是资本运作，一头是房地产运作。所以从我们这个背景来看，做了这么多年的商业地产的开发、持有和运营，除了资本运作以外，房地产本身的运营也是很重要的一个环节，就是说我们作为商业地产、商业银行来讲，他要投资到我们国内的商业地产项目，对运营团队、对项目的含金量、对项目的远期发展的评估都是实打实的东西。

　　所以，我觉得另外一个关注点还在于对于这个项目、对于这个市场、对于这个团队的整体的质量的提升。因为我们观察到，现在很多的住宅地产在转向商业地产，这是一个大趋势，这也是政策调控之后对有些企业来讲的一个举动。但是对大部分的中国的民企也好、国企也好，大部分领导者都有这种前瞻性，他已经看到了中国商业地产的未来的远景，很多人已经开始转向或者拿出一部分资金或者大部分资金转移到商业地产上来了。

　　所以，我觉得未来商业银行对商业地产的融资是一个很重要的题目，它可能会逐渐取代住宅市场的投资，我觉得这是未来的大的趋势，我不能预测是今年还是明年，或者十年以后，但我觉得肯定是在十年以内。

　　另外，欧美的商业地产，我觉得欧美商业地产最重要的一点在于它运作的成熟度。因为融资只是把地产做成一个渠道，最后落脚点是整个商业地产的运作上，从选项目、到团队、到后期的商业地产的运营，也是很重要的。所以对于我们这样一种运作模式来讲，我们会倾向于不仅做商业地产的融资，也倾向于亲身去介入到整体商业地产的开发、招商、运营中去，去长线持有。

　　我觉得在今后的国内商业地产的“战国时代”，可能会出现“三分天下”的局面，会逐渐有一部分地产商或者地产企业，上升的国际型的、具备很优良的团队的、具备很优良素质的、融合了资本运作和商业地产运作本领的超强企业，而且现在已经出现端倪了。还有一部分企业很可能是做一些成功的转型，在这样一个商业地产的弃养里头成为二流企业，但它的生命力也很强。还有另外一些企业，我们也接触到很多这样的企业，他会逐渐把自己企业本身的资产转售掉，或者通过购并等等方式转移掉，因为他不具备在商业地产搏杀的能力，他没有团队，没有自己对资本市场、对商业地产运作的统和的认识。所以，我觉得中国的市场目前不管从什么角度看，从我个人来看，目前中国的商业地产还属于相对初级的阶段。我们可以看到，用一句话来形容，它是很忙的，但并不是很火的，没有火的原因用很多，其中最重要的一点，我觉得是整个的融资市场、整个资本市场，商业银行对于商业地产的一种关注度、政策的整个导向等等，还没有到位。所以，这方面未必是个坏事情，可能对于未来来讲这是一个很大的开发空间。这是我个人的看法。谢谢！

　　蔡概还：接着前面几位嘉宾的看法我补充几点意见，随着今年的房地产信贷的持续收紧，房地产开发企业资金链也是趋紧，从三季度的数据看，有关部门统计是银行的信贷主要流向个人贷款、批发和零售业以及制造业。四季度，房地产信托无论从规模和数量应该说也是大幅度的减少，这导致的一个结果，明年我判断并购贷款以及优质的或者说不良的房地产项目的收购基金会出现。在这种情况下，会不会给银行带来一些比较大的风险，国内已经有人判断说下跌40%不会有什么太大问题。

　　为什么会有这样一个说法呢？一个是前期我们很多人买了房子以后它已经涨上来了，已经涨了好几倍了，再下跌40%应该不会有太大影响。第二是刚才嘉宾提到的，我们中国和美国的房地产的金融政策或者说房地产金融还是有非常大的区别的。美国为什么个人住房按揭贷款，也就是最后证券化以后会引发美国的次债危机，因为刚才我说的，我们中国还没有真正意义上的房地产金融，而在美国，银行发放完个人住房贷款以后，银行有三种方式来处理这种贷款：第一、直接把债券卖给房地美和房利美；第二、通过证券化的方式，把个人住房按揭贷款的债权卖给全世界的投资者；第三、银行在给个人做住房按揭贷款的时候，保险公司给它上了保险，也就是所谓的信用违约掉期，最后银行收不回来，保险公司来赔。通过这种连环的金融创新，使美国所有的金融机构都串在一条线上了，如果某一个链条出现问题，我当时形容的是美国整个金融体系都会受到影响。到最后导致一个结果：银行在发放个人住房按揭贷款的时候不是看借款人是否符合借款的条件，而是看贷款的收购方证券化的要求是否符合，甚至为这伙人创造标准，你不符合标准，银行帮你设计，让你达到标准，来发放贷款。

　　我研究了一下美国，在总结美国次债危机的时候没有发现一个根本性的问题，就是美国的个人住房按揭贷款证券化，它的制度是有巨大缺陷的，比我们中国的要不科学得多，我简单说一下大家就明白了，银行把这种个人住房按揭贷款拿出来以后，打成一个资产包，它是交给了一个空壳公司，叫特殊目的公司，这个公司没有高管，没有注册场所，里面就是一个空壳，交给他以后一包装说这是非常好的资产，然后拿到证券市场去公开，进行证券化。朗咸平也说过美国做信贷资产证券化的时候成立了千千万万个这样的特殊目的公司，证券化完了，这些公司也就关门了。最后你找谁，没有谁来承担责任。所以我们中国目前是通过特殊目的，信托的方式来做，银行要做信贷资产证券化的话，要把这个资产打包以后，交给信托公司，信托公司会对这个资产包进行一次鉴别，而在美国没有。就是说中国和美国还是有很多不同的，中国的真正的房地产金融还没有发展起来，当然，没有发展不是说好，我觉得还是要规范的、逐步的来发展符合我们国情的房地产金融。

　　我还有一个观点，就是一定要让我们国家的房地产市场理性发展。如果说一直调控下去，让大家都观望买房。有一个新闻说，现在一定不能放松，如果放松了，投资者一下子买房，就会井喷，造成价格的大幅波动。但是如果大家一直观望下去，是不是到最后发条会绷得更紧，所以我说还是要理性的发展。

　　主持人（王宁）：谢谢。刚刚四位嘉宾的简短发言，因为我们下午的主题谈到了关于银行业对于房地产金融的一些创新梦想，为什么谈到创新梦想这个问题呢，昨天在北京开会，有很多的业界同仁在谈，2012年对房地产来讲是一个并购年，意味着有很多的并购机会，在这种情况下，我想请在座各位，包括我们的盛老师以纯粹代表个人的观点，谈一谈从银行的角度来讲，实际上在这个时候我们可以联想到的，这是一个很好的发展时期，同时包括非银行的多体制金融来讲，这也是一个金融房地产行业和分享房地产收益的一个非常好的时期，当然国家的监管政策有他的导向，在这种背景和机会下，作为银行业也好、作为基金也好，包括作为我们的从业者也好，对于这样的一些机会，我们应该更激进，还是相对更保守？

　　盛宏清：这里面我首先补充一点，我们对房地产的看法，因为今年的政策太严厉了，房地产回调的趋势大家好像都达成了一种共识。关于房地产首先关于贷款的风险的看法跟大家沟通一下，就是贷款的风险到底有多大。现在10月末，我们人民币的总贷款全国是53.5万亿，商业性的房地产贷款是占19.6%，也就是说，房地产贷款是有10.5万亿是商业性房地产贷款。开发贷款是占小头，开发贷款在整个贷款中是占6.3%，购房贷款，就是我们所说的按揭是占12.0%。

　　我们认为，这个风险大在哪儿呢？主要是大在开发贷款这方面，主要是担心房价如果是回调，房地产的开发项目的资金不容易回来，不良资产率就会上升。而对于按揭贷款，我们认为它的风险是可以控制的，为什么呢？我们的按揭是跟美国不一样的，美国次贷是不按揭，它就是做一个现金流，我们有一个首付，这个首付，并且第一套首付是多少、第二套房首付多少，第二套的时候基本上把这个杠杆缩小了。所以我们有首付，基本上就把按揭贷款进行了去杠杆化，在对于按揭贷款，我们要分两个阶段来看，一个是09年之前的按揭的存量贷款，一个是09年以后的按揭的存量贷款。

　　大家知道，09年金融危机发生了，然后为了刺激增长，国家也搞了4万亿，一下把房价从一千涨到两千，从一万涨到两万。其实，在09年之前，因为我们房地产发展也就这十年的事情。09年之前的这些房子的按揭贷款，并且它还有首付款，再加上09年之前的房价，09年之前买的房子是按当前的房价，但是人们的收入又是在动态变化的，它的房价和收入比基本上现在应该是个合理的水平，现在风险大的就是09年之后的，按照09年之后这个价格买的房子，它这个房价和收入比就存在着比较大的压力。我们想国家总体意图就是房价不能够再涨，这是一个意图。怎么来降低房价跟收入的比呢，那就通过第一房价不涨，第二用保障房来压着房价，第三在“十二五”的规划里面，3600万套的保障房建起来，然后每年老百姓的纯收入是增长10%，这里就有50%，那么分母增长了50%，分子也就是房价不变的话，那么这个房价和收入比就通过五年的调整就下到一个大家能接受的均衡的位置。所以我们揣摩监管层的意图是想通过房价不要再涨，就是跌那么20%的样子，大家也能接受。着重在供给方面，包括保障房的供给方面这就可以把房价的态势压住。

　　另一方面，通过提高居民的收入来降低房价收入比，这样一来，09年以后买的房子的这种按揭形势，就会在银行体系中把它的风险大大降低。因为09年之前买的房子，大家是可以承受的，我想大家都买过房子，都应该有印象的，当时北京的房子09年之前在三环之内一般都是一万五、两万，按照北京的收入，当时两万块钱之内和一万五这个价格买的房子，买个150平米或100平米，对现在的双职工来讲都没问题，有问题的就是09年之后，三环、四环的房子，不算是北京的中心位置了，现在的价格应该在三、四万，当然现在在回调，在4.5环的二手房在2-2.5万就可以买了。所以难就难在09年之后的房子。所以经过五年的调整，最主要的是要改变房价和收入的比，而房价和收入的比就有两个工具。第一，保障房；第二，每年提高居民的收入，涨工资10%。五年就涨到60%了。这是第一点，我们对房地产贷款的风险的看法。

　　关于商业银行对地产怎么融资、怎么创新这个事，关于主持人提到的并购贷款的问题，并购贷款我们做了好多年，我们想大力做并购贷款，但是我们起先的并购贷款主要是放在制造业和国家的先导性产业里面，对于房地产，现在能不能开并购贷款，我想这是取决于房地产的授信政策，刚才说了我们对房地产授信政策，一个是总对总，并且我可以告诉大家，我们行是在全国宣传了30家房地产企业作为总对总，就是我刚才说的保利、万科这些。当然其他银行也都是这样的，我们还是在国家的宏观调控政策限制了以后，我们国家限制总对总的项目上。对于非总对总的项目，就刚才提到的，中小房地产企业，我们主要是看它能不能带来大量的按揭项目、按揭贷款，因为对于银行来讲，按揭贷款是优质的贷款，开发贷款是在我们的对公贷款里面，按揭贷款是在我们的对私贷款里面，按揭贷款对于银行来讲，它占用的风险资产要小，比方对公贷款，开发贷，是一块钱就占一块亲的风险资产，但是按揭贷款，就是贷给居民的贷款，买房子的，是一块钱的贷款只算0.5元的风险资产。风险资产的占有下降，就减少了我商业银行的资本的消耗，大家都知道，我们商业银行是很苦的，一是受到资本重组率的规避，一个受到存贷比的管制，还有就是信贷规模的控制，这是三条铁杠杆，我们就在这里面走纲丝的。所以为什么我们希望那些房地产项目能够带来大量的按揭项目，并且把居民的帐户开到我银行以后，会给我银行带来大量的、长期稳定的居民储蓄存款，所以这是为什么我们对总对总是一个政策，对非总对总又是一个政策。

　　第三，我们很想借国家的信贷规模仍然在控制，但是货币政策，无论将略微放松还是定向宽松也好。昨天听到的是积极的财政、稳健的货币，这个说法现在改过来了。但是我们想趁着这个机会，把对于房地产融资的债券的融资工具给做大起来，因为中央一直有一个精神是大力发展，直接融资，并且大力发展债券市场，而债券市场私募票据这一块和公募债券的规矩都已经定好了。所以我们想银监会已经叫停信托理财以后，如果能帮房地产企业发私募票据，然后我们商业银行运用理财产品跟私募票据对接，把理财产品再来卖给其他的居民，达到5%的收益，跑过通货膨胀是没问题的，我们现在一直想做创新，就是想打通这个经脉，因为相关的规则已经出来了，我想房企什么的肯定可以在这个方面试一试，因为无论是商业银行还是投行也好，都可以做主承销商，这是一个很重要的突破。

　　第四，我想跟大家沟通一点，把香港的人民币资产的回流和委托贷款结合，这是我们想做的一个事儿。李克强副总理到香港以后，首先批了200亿人民币资金，原先香港的人民币存款是有6000亿，原先怕人民币大规模回流，影响国内的准备金的调控。我想以后肯定这个口子还会开大。为什么呢？国际的游资现在在撤出中国，还有一些新兴市场，那么香港的人民币适当地通过资本渠道的回流，可以整合境内和NDF，就是香港市场上的资本的双向流动，这个口子肯定可以开大。那么，香港的人民币资金回流通道，它有两种渠道可以结合，第一是直接的投资房企，第二是可以跟银行合作，因为房企的信用问题，客户都在银行，它委托我，向房企进行贷款，所以我们商业银行也想在这个方面进行一些创新。今年可能在房地产开发贷款方面可能会有所松动的。谢谢！

　　主持人（王宁）：谢谢蔡先生。实际上刚刚蔡老师在讲话的过程中包含的信息量很大，我们注意听到了实际上既有对宏观政策的解析，也有具体的案例分析。包括我们还要追问的一个问题，刚刚谈到了研究REITs政策，我们有了解、有听说，立法也差不多了，但还没推，您作为起草人之一，您怎么看这个问题？

　　蔡概还：我们当时一共参与了起草，为什么推不出来，一个是我们现在很多人把房地产基金都叫做REITs，这是不对的，一般的房地产公司不能叫REITs，目前对REITs还缺乏统一的理解。

　　第二，现在REITs是要把优质的地产或者是物业作为基础资产，目前很多持有房地产的机构，他通过例如上市的方式能够更高的回报，所以他把这些资产拿出来的时候，设计此类产品，到最后就变成了房地产的融资的形式，相当于是一种房地产的债券，那就和国际真正意义上的REITs又有实际上的不同。而有的变成了把这种基础的物业或者是资产拿出来作为一种基础资产做证券化，然后发行收益券，最后说这个是基金，我觉得一定要区分，两种情况，一种是基金是先从投资者那里募集钱再投向市场；第二种是把物拿过来分割成一个个单位卖给投资者，这是证券化，两者是不能混同的，但目前很多方案设计的时候把这两种进行了混同，所以我觉得有一些误区，和目前国内没有达成共识，所以一直在推进的过程中不是很顺利。

　　高广垣：今天这个题目我觉得确实是现在商业银行要面对的一个比较重要的出路的问题，因为房地产贷款现在占商业银行的比例也比较高，商业银行的房地产贷款一般来讲是分成两类，一类是跟房地产开发有关的房地产的贷款，第二类是消费者的贷款，是抵押按揭。在2000年初的时候，我参与的比较多的是住房按揭的贷款的证券化的一些讨论和工作，我觉得现在可能国家或者是大的商业银行现在很关注的是房地产贷款，但是没有太注意的风险是在个人住房贷款、按揭的风险。我们知道前几年美国出事的次案，就是在于个人住房按揭在做的时候，本身它的风险要求就没有达到合规的要求，而出现了大批量的不能还款的借款人，在这个情况之下，我觉得中国现在面对的房地产市场可能是房价要下跌的幅度比较大。现在说10%、20%，可能不知道还会不会到底，如果再往下掉的话，可能会出现比较大规模的风险，就是还款人可能就还不了钱。在这个情况之下，我觉得商业银行得要非常关注风险，而且以后在做个人住房抵押贷款的时候，也应该是把这个基本功要做好，就是怎么去判断还款人的还款能力、还款意愿，以及将来他的物业要调整价格的时候，这个还款人能不能承受得了，这都是非常基本的基本功。

　　第二，现在无论是中央政府还是银行都是非常关注房地产贷款，就是开发商向银行去借钱，去开发他的项目。现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。

　　当然，刚才蔡总也提到了我们提出其他创新的，比如OEIT，就是房地产投资信托基金在香港、在海外都有很多上市的案子，但是在中国这个还是处于比较初步的阶段。我们看到前几年，包括最近，香港的长江实业把他们的东方广场拿到香港去发人民币的OEIT，这也是一个很成功的例子。虽然说上市以后不是做得很好，但是也是因为市场最近表现不好。但我觉得这应该是中央政府以及有关的监管机构应该要加强做研究。因为最近我也在帮助一个比较大的国企开发商，去研究，把他们的收租物业，也就是商场，有大概100个亿左右，想拿到香港去上市，做OEIT，正好在海外现在有几千个亿人民币的流通，他们的回报率在海外非常低，大概1%-2%左右的利息，所以这是一个非常好的时机。

　　商业银行现在也应该去想创新，我们看到，银行的存款基本上比较多是短期的存款，而房地产的贷款很多时候是长期的，所以这个时间的错配对商业银行来讲确实是一个考验。但是，我现在接触到的一些项目，包括一些城市开发的项目，包括一些一级土地开发的项目，规模都非常大。一说就是几十平方公里的项目，而且年期也比较长，现在我们也正在处理一两个城市发展基金的募集和成立，我们一算这个时间，可能就是8-10年的时间，银行是一个非常好的渠道，去引导长期的资金投入到房地产的比较长期的投资，我觉得这也是应该商业银行可以考虑的创新。我想还有其他的创新可以做，但是我们也要关注一点，就是我们看到欧美国家很多商业银行参与了投资银行或者是用了投资银行的一些投资方法，令到很高风险的投资他也背了，这样就出现很大的风险。所以我认为中国的商业银行的体系应该要吸收西方国家的教训，不要学他们的做法，把非常高风险的一些投资纳入到商业银行的资本金的投资或者是客户的投资。到底这个怎么去做平衡，或者是表外，怎么样把风险隔离，以后还要研究。我先进这么多，谢谢。

　　主持人（王宁）：刚才陈老师谈到保利，保利这样的企业还是独一无二的，大多数的房地产企业还是中型，或者说是拥有良好的项目资源的中小型企业。中小型企业在面对新的一波金融政策的时候，应该有哪一些应对的方式和方法？同时，我们还看到一个现象，我昨天在北京跟浙江几个同事朋友聊，其实我们看到温州的民间资本的问题，但实际上很多的良性民间资本还要找出路。这两个问题请蔡概还先生给我们做相关的点评。

　　蔡概还：今天会议的主题是银行对房地产行业的战略和创新思维主持人要我点评一下，其实我想更多地利用今天这短短的五分钟阐述我的两个观点。第一是什么是房地产金融，第二是未来我们国家的银行或者说银行业、金融机构在房地产金融方面能有什么作为。

　　第一、什么是房地产金融？我首先想纠正两个错误的认识误区：1、我们过去把银行所买卖的与房地产有关的活动就认为是房地产金融，我觉得这是不能划上等号的。2、很多人把房地产金融认为就是房地产融资，这也是一种错误的看法。

　　那么什么是房地产金融呢？我把它分为以下三种类型：第一种是金融机构所开展的与房地产有关的金融活动，在这方面应该说是一种广义上的理解，按我个人的意思来看，我觉得这还不是真正意义上的房地产金融。这方面最典型的就是房地产信贷。我原来在监管部门工作的时候，参与起草了固定资产、流动资金和个人贷款的管理办法，这个规则制定的目的，是让银行在同等的标准和规则下面来平等地进行市场竞争，不是要对贷款进行约束，通过规范的规则来统一运作。当然，在这个前提下，它是要符合国家的宏观调控政策的。就目前来说，我觉得国家在信贷方面调控的是想让房地产市场有一个科学有序的健康发展，它不是要把房地产市场打压下去，而是想让它平稳健康地发展，但是这个尺度非常难拿捏，因为一放，它可能就收不住。所以未来我觉得在宏观政策方面最重要还是一个考验，就是怎么样能让房地产市场平稳发展。对明年来说，我判断如果境内外的市场环境没有什么大的变化的话，应该说我们国内也不会有太大的松动。但是，如果欧债危机进一步加剧的话，那么我觉得我们国家的宏观政策就会有所放松，这是与房地产有关的金融活动，严格意义上来说不是房地产金融。

　　第二种是金融机构开展的与房地产密切结合的一种金融形式，例如房地产企业的上市，发行房地产债券，这应该说比较接近房地产金融了，尤其是我们国家前几年试点的信贷资产证券化，就是把这种银行发放出去的个人住房贷款，或者是商业的贷款的债权进行证券化。我认为这接近房地产金融了，因为时间关系我不展开。

　　第三种是狭义上的房地产金融，也是真正意义上的房地产金融，这就是房地产基金和房地产证券化。房地产的基金分为两种：一种是公募基金，一种是私募基金。公募的基金，我们国家目前还处于空白，主要是房地产信托投资基金，前几年我们国家一直在做这方面的试点，也参与了它的试点工作，但到目前来说应该说不是很理想。第二类是私募的房地产基金，这就有很多种了，既包括目前采用信托方式所做的房地产信托基金，私募型的，也有公司型的和有限合伙型的。我记得2007年《中国房地产报》采访我的时候，我当时参与了《合伙企业法》的起草，我当时就判断有限合伙未来将会开启私募型房地产基金的大门。这是两类基金。那么私募的房地产基金投向，有股权投资，有项目所有权投资，有资产所有权投资，还有股权所有权的投资，种类非常多，结构应该说有十多种，方式是非常灵活的。我这里有一个数据，根据中国信托业协会公布的数据，截至到今年三季度，我国信托总资产已经超过了4万亿人民币，其中投向房地产的大约有6797亿，占到了17.24%。根据相关信托工作室的统计，信托公司总发布了信托计划823个，规模也达到了2000多亿元。这就是私募型的。

　　第二类就是房地产的证券化，这方面我认为在我们国家也还处于空白，公募的没有，那么房地产证券化是哪些东西可以拿来做证券化呢？我认为有很多，包括住宅、期房销售、应收账款，房地产的租金收益，不动产及其附着物都是可以来做证券化的。证券化通常采用公募的方式，私募的也有，最典型的就是我们深圳的明思克航母，我认为是我们国家做私募证券化的一个非常有代表性的例子。明思克航母当时这个主题做出来以后，把明思克航母未来五年的门票所有权卖给了旅游公司，实现了4个多亿的回报。所以证券化方面我觉得未来探讨的意义还非常广阔。

　　发展房地产金融，我觉得是非常有意义的。发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。

　　主持人（王宁）：下面有请加拿大亿万豪剑桥亚洲区副总裁陈晓鸥先生发表观点。

　　陈晓鸥：我们在中国已经进来将近五年时间了，从我们的投资策略来看，应该把包括中国在内的新兴市场看作我们未来的增长点，新兴市场我们也做了很长时间的研究，其中我们投资了包括“金钻五国”包括中国、巴西、印度、俄罗斯和南非都做了投资，经过这么多年的筛选和比较以后，我们认为巴西和中国是我们的投资重点，而中国对亚洲来讲是最重要的一个增长点，所以从我们来看，虽然说现在市场看衰也好、看大也好，但是从我们这样一个投资基金的角度来看，以养老基为基础的投资基金，我们绝对是看好中国市场。尤其是看好在中国长线持有商业地产这样一个市场。所以我们在中国的计划是在未来大概5-10年之内要做比较有规模的购物中心、办公楼综合体这样的资产包，来扩大我们新兴市场现在已经有的6.4的份额，要增大这个份额。

　　    所以，我觉得从我们这个投资基金的角度来看，中国市场本身存在很多不定因素，也存在着很多初级发展的模式，比方我们大家都耳熟能详的中国的开发商大部分的融资模式是很保守、很有限的，可以说80%的开发商的融资模式是从银行贷款或者通过销售来取得，他没有像欧美或者亚洲比较成熟的国家的这种比较丰富的融资渠道。而我们作为一个

　　我们来看看论坛对话嘉宾

　　加拿大亿万豪剑桥集团的中国区副总裁 陈晓欧   发表观点

　　房地产资产服务有限公司（香港）董事总裁 高广恒 发表观点：

　　？？：阐述我的两个观点。

　　第一、什么是房地产金融？

　　我在这里要纠正大家的看法。

　　主持人（王宁）：

　　大家下午好！在上午的演讲当中我们得到了很多的感触。在上午的谈话当中，我们的王小广先生抛出了比较严厉的观点，陈劲松先生谈了观点严厉不怕，但具体观点要有对策。实际上我们下午重点研究和讨论的就是从银行作为房地产金融目前绝对主体的角度，对于房地产的调控以及新政下走势，包括银行之外的基金、信托跟方面金融相关的机构对于整个后市的看法，以及商业银行创新的梦想，具体应该有哪些做法。首先请各位嘉宾先谈5分钟，然后互动交流。 这一块看能不能跟房地产企业做起来。我首先就谈这些。谢谢主持人。

　　陈晓鸥：

　　谢谢主持人，谢谢主办方。我作为银行过来的，因为现在房地产调控处在一个敏感的十字路口，大家也都争论得很多，也都讨论了很多，我想把我们对于这房地产这块的融资态度，也就是我们目前的一些政策，以及对未来的基本看法做一个实事求是的说法，有些困难的可能要摆出来，跟大家一块儿来讨论。关于房地产这一块，我们从08年开始，还是遵守国家的信贷政策总体上扬的收缩，09年放了一些以后，后来又进入了一个收缩的阶段。

　　目前，对宏观经济的整体看法，我们还是认为中国正处在一个经济结构的调整，以及整体的宏观经济的回落，并且受到外部环境恶化的考验过程中，在这个过程中，以往发生的几次房地产的大起和回落，政府监管部门现在的态度也还没有松口，没有松口就表现在一个是信贷规模的控制上，一个是存贷比的控制上，在这些方面都还没有松口，商业银行在这一块还是遵守监管部门的政策，在开发贷款上还是比较谨慎。

　　我们在开发贷款上的政策就是总对总的这些客户，目前还是维持原先的信贷投放规模和量，并且基本上实行的周转，然后是续接新增量。对于非总对总的这些项目，目前开发贷款方面实在是难以拿出新的信贷增量出来，这是关于信贷政策。

　　第二，我们的房产融资，还有在这一块的融资途径我们也在想办法来募钱，在债券的公募方面，比如我们接了一家大型的房地产公司，比如保利，我们跟他在进行公募的融资，但这种公募的债券的融资，加上协会的注册办，交易商协会其实是人民银行的一个辅助的监管机构。并且，我们还看好一个新的融资工具，就是私募票据。

　　私募票据这一块，由于它不受净资产的限制，我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块。

　　主持人介绍下午论坛嘉宾

　　广播：本次会议将于一分钟后开始

　　CIHAF2011中国地产金融（国际）论坛下午的论坛即将开始：嘉宾陆续入座

　　主持人：　　上午论坛到此结束，谢谢大家！

　　在上午论坛到这里就基本到位了，所以我现在请台上的四位嘉宾展望2012年，我提议管它叫房地产基金年的看点，2012年注意的要点是什么？一人一句。

　　丁祖昱：市场“过冬”，基金找活，有没有钱赚，后年再说。

　　张民耕：作为基金来说，它的安全度全在于现金流，实际基金的本事就在于被投资企业的现金流管理。

　　林战：2012年应该会是前紧后松，所以在2012年如果要找项目的话应该是在上半年机会会多一点，找企业必须要找怎么懂得管理好自己的资产负债表的企业。

　　邹林：眼界更广阔。

　　主持人（陈劲松）：万一地铁不修了，开发商也不行，大家是一个绳上的蚂蚱。我发现，中国房地产跟金融界经过这次“冬天”，大家彻底握手，大家都明白了：我们是一家人。

　　上午论坛到此结束，谢谢大家！

　　：我们的基金是大概两个月之前开始筹备的，现在刚刚关闭了，一般的特殊机制是有两种，看看你的钱是以贷款的形式进入房地产的项目公司，还是以股权的形式。一般来说，贷款就很简单了。

　　主持人（陈劲松）：卖不动房子也还不了钱，你还得债转股。最后没招了。

　　：另外一个机制，其实也是需要房地产企业的母公司也好，如果是上市公司更好，提供一个担保。如果你是还不起钱，或者你的股权要退出的时候，他一般也有回购机制，但这个回购机制一般是按当时你的退出时间，这个项目评估之后到底值多少钱，如果你投资股权的投资人，当然你有一个上市公司，分享利率，但是下跌的时候你也要承担这个亏损的。

　　主持人（陈劲松）：我是房地产内的，我知道，张民耕说的一定是对的，明年、后年就是房地产基金年。我们搞房地产的完全都懂，原先我们不懂，原先我们认为我们不是金融机构，现在我们都知道我们就是金融机构，我们或者说是依附在金融机构上，我们牛，那也是因为放钱放的，我们现在衰也不是因为我们做得不好，主要是没钱。都是钱闹的。现在就是这个问题了，现在就是中国经济在下半场，在这个时候，我们基金选项目有什么标准？

　　邹林：我们注资一百亿来做新长沙的一个开发建设，可能就是刚刚问到的有什么好的途径做投资，我认为基金的投向不只是房地产，其实像基础设施建设，我们的公共设施、市政配套都是一个投资的去向，而且比较稳妥，因为它受整体的影响，所以就有一个成本问题，刚才张总谈到20，实际上这不是一刀切，如果你有很好的项目，可能你是12，你是非常好的收益，而且很稳妥。同时我们目前也在释放子公司的股权，或者一些合作模式，可以进来，进来以后大家共享这样比较好的成果。

　　第二，对调控我也不同的看法，我认为中国的一刀切，这样不妥，作为一个大型国企，其实作为一个城市化的进程，它是需要很多的资金进行支持，如果一刀切，可能为了调控房地产的价格，或者是为了防止刚刚我们夏教授谈到的炒房，这样可能把一些好的、有利于国计民生的东西不小心也给切掉了。我认为中国最大的破产可能是某些债务过多的破产，一旦他破产，大量的都是来自于融资，这样的后果还是比较严重，而且是不利于整个经济的发展，所以适度还是很有必要的。所以区别对待，而且这是一个很重要的环节。我觉得未来基金投资的一个走向，不妨看一看我们这些企业，我们这些好的地块，因为我们有做1200平方公里的新长沙建设，里面机会也是很多。这样子的话可能你的投资风险也会有一些很好的控制，而且回报率也是不错的。

　　主持人（陈劲松）：昨天住交会现场有一哥儿们给每个展厅下跪、道歉，说不好意思，我买不起你房子了，你房子太贵。现在我代表开发商向地方政府说：对不起了，我房子卖不好，我向你道歉，你的地我买不起了。这是连环套。所以我们现在交给小广博士了。

　　邹林：其实我对这个的看法不同，我在博鳌会上提出一个观点，地价绝对不是政府弄出来的，是开发商，特别是一些上市公司用股民的钱把它飙出来的。

　　主持人（陈劲松）：这个咱们不往下说，我现在想问你：长沙的土地成本，就是硬拆迁，加上基础设施这些成本，它有没有空间往下走？如果也没有空间往下走，长沙的房价降不下来呀。开发商降价干嘛？也没地了，就是你那块空间还有多少？

　　邹林：为什么拆迁成本很高，一个是跟本来经济发展有关，还有一个很重要的是房价越卖越高，拆迁户飙着房价走，所以他不愿意把他的东西拿出来给你。

　　丁祖昱：即使亏本，地方政府也会降价。今年原定地方政府的地方债占到总额的24%点几，但是我估计会有1/3到一半今年会还不出，明年按照原定的数字在17%，加上今年转过去的，明年倒是一个还债的高峰。今年地方财政收入预算内的不错，预算外的还过得去，明年预算外的压力肯定很大。所以我认为土地不下跌，整个房地产的调控是不会结束的。

　　主持人（陈劲松）：剩下的时间交给小广博士，博士做最终点评，有几件事：第一，点评经过这一轮各色人等都有了，房地产开发商明年、后年以至相当你能预见到的时候，大概的日子怎么过，不怎么过就得死，得死多少？第二，房价，如果你说是个下降趋势，那么明年下降多少、后年下降多少？这个很重要。就这两件事我们特别关心。

　　王小广：刚才几位房地产的作为投资者，不管是直接投资还是作为基金这种投资者，他们谈了他们的看法。现在确实没有出现资金的非常困难的时候，明年整个经济的调整，就是房地产的调整，我认为还不是特别的猛烈，我们从程度上讲。可能真正的调整应该是在后年，后年、大后年。明年的调整，调整一定程度之后，政府可能还是有帮忙的。所以我也讲一个观点跟大家不同的，在座不少人认为我们的房地产出了问题，包括资金问题、包括价格问题、困难问题，都是因为宏观调控引起的，宏观调控史无前例地严厉，我告诉大家，实际根本不是这样。政府没有真下狠手，这是你们一定要记住的。所以，房价是怎么下来的，我刚才已经讲了是金融，还有房地产本身周期的影响，它是一个市场的内生的。

　　所以你刚才问的第一个问题，房地产持续多少时间，我认为是一个长周期的调整。今年、明年，可能有一个下降，下降以后要特别淘汰一批09年进入的这些，主要靠外部资金，没有自己资本金的企业，扛不住，这是首先要淘汰的。

　　第二，房地产怎么应对，未来我认为是一个漫长的“冬天”，我认为应对还是要卖房，卖房就有更多的资金，不死掉，我认为资金为王，但是这个情形跟08年的情况不同的是：那时候太猛烈，现在比较温和，所以我觉得我们应对上也可以做得更好，你长期坚挺着不卖，比如09年就有些房地产商。

　　主持人（陈劲松）：09年初开个会，当时提出口号叫“猪坚强”。

　　王小广：所以我觉得挺是过不了这个关，必须要主动地应对，卖房，取得现金。还有一个，我认为就是房地产尽管它是个大的调整，它的调整的主要因素是住宅市场，而住宅市场并不是讲房地产市场整个的就是不行，我认为它有一个结构调整，我认为商业地产可能就有很多机会。未来中国服务业的发展，中国的产业、消费的升级，它对酒店、餐饮、旅游等相关的过渡地产，包括物流业，就是很多分支的行业，它跟未来的经济发展方向相一致的，所以我认为要做一些结构性的调整。这是第一个问题。

　　第二是关于价格调整多少，我真的不好预测，我前年预测去年上涨，去年预测今年上涨我认为都是对的，但是我只能肯定的说，明年价格有一个比较明显的下跌，但不是砍一半或者跌30%，我认为全国平均跌个10%几20%的很正常，有的城市可能30、40%，甚至有的50%。后年房地产跌了以后对经济产生比较大的影响，政府会有一定的救市，但是我认为最后还要结构性调整。

　　主持人（陈劲松）：就是明年探底，后年再探。

　　王小广：明年不是来自于市场的影响，现在金融上成本上升，内生紧缩，那时候来自于房地产市场自身行为，就是价格跌了，他就很难维持这个投资和消费。

　　主持人（陈劲松）：不管怎么说，说严峻点，好。咱们是干房地产行业的，比如小广说明年就好了，大家挺，就把大家害了，说严峻点，好，这肯定是。另外，今天叫做中国机遇，国际资本。实际上今天论坛的东道主，莱蒙投资是去年唯一上市的中资房地产股票，在香港。现在钱不能停了，莱蒙没停，人家就上了，现在看上还是对的，所以我就说莱蒙投资给我们讲一讲国际的钱能不能进来？

　　林战：那当然可以，只有资本金的形式进来，中国尽管经济放缓，但是比起欧洲、美国，它还是强多了。一个那么大的国家，投资机会肯定还是很的，所以所有外国投资人从来没有停断过在中国寻找机会。但是，在股票上是比较困难一点，就像在香港做上市，理由有两个，一个是在中国的股在香港上市已经太多了，4、50家，你自己要很清楚，在做上市工作之前你要想得很清楚。另外就是整个估值比较低，你能不能接受比较低的估值，所以这两个能想清楚了，能说出一个投资的故事的话那还是可以的。

　　另外，他们做很多高息债在香港，发高息债，我觉得对中国的开发商利息是贵一点，但是如果你能承受这个利息的话，这应该是一个优化你的资本结构很重要的手段之一，因为中国的银行贷款都是短期的，包括你去问基金拿钱，刚才大家听到中国长钱还是很少，都是两年的钱，但是境外的投资者他们愿意投五年、投七年，这个很重要。

　　主持人（陈劲松）：要我控制时间，我先说下午的事儿，今天下午1点半准时请大家回到这儿，然后下午还有两个重要的议题，因为都是去掉宏观大形势之后，都是咱们家自己的事儿了，就是到底怎么用钱、怎么找钱，所以希望大家回来。

嘉宾对话进行中：

　　主持人（陈劲松）：张民耕先生是我的老朋友，房地产基金的钱是怎么来的？你们的成本大概多高？你们投资这个钱大概多长？你们怎么退出？把这事儿给在座诸位说说，然后最后小广给我们说，房地产、开发商，明年死多少。从张民耕先生开始说。

　　张民耕：我是从开发商转型做基金的。因为我发现，开发商一个永恒的难题，其实不是这次调控，永恒的难题是资本金不够。你的资本金的增长是按算数技术增长，但是你要做的事，你需要的资本金，或者土地价格的上涨、生产资料价格的上涨，或者生产资料的上涨是按几何上涨，所以你总是不够钱，所以现在这次调控无非是使以前简单靠接待资金来过日子，以前是土地相对便宜、资金相对便宜，现在没这个好事儿了，你必须到社会上去拿资金，我们就看到了有这么一个商机，也就是说通过房地产基金这种形式，给开发商，第一，增加它的资本金，我们可以用股权投资的形式投资进去，降低他的负债率，这种负债率高的时候银行都不给你贷款，但是我们冲进去以后负债率下来了，银行就可以借了。

　　另外，在这个过程中，中小开发商可能还需要我们这些以房地产为背景的基金，增加一些管理经验，增加各种各样的技术输出，甚至于增加一些市场份额。所以，我们发现房地产基金可能是未来一个新生的行业，在房地产比方有施工行业、有开发、有销售、有物业管理等等，今后会增加这么一个行业，叫房地产基金，或者说叫房地产投资行业。

　　我们的资金从哪里来呢？我觉得我们现在最草根的资金还是从社会上募集，在社会上募集是我们资金来源最主要的方面，因为现在一调控以后，信托也不给钱了，私人银行现在给钱也给得很少，现在最主要的是经营存款里面的所有高净值客户和一些不再做自己本行了，有些是做进出口的，他的利润全在于汇率上下一个点、半个点，他也生死存亡，他不如把这个钱投到房地产基金来。

　　这个基金的成本大概我们拿到的20左右。如果这个项目非常好，这个企业对应的信用也是非常好的，可以20以下，16、18，都可以。但是如果这个企业没什么名气，大家觉得他的信用不保险，那可能要20，或者20以上。但是，我觉得这个社会上资金对于基金的投资还是很踊跃的，为什么呢？大概有这么几个问题：第一，他知道我们这个基金很专注，他和其他的基金去年是全民PE年，我觉得如果房地产的资金继续紧缺，那么很可能会变成房地产基金年，许多钱会投到房地产基金上来，因为房地产基金是比较专业的，就做房地产。第二，它是投融相结合的，我们投资的项目，投资哪个具体的项目，我们去募集具体的那笔钱，这个项目是透明的，做判断也比较容易。第三，汇报比较高。

　　主持人（陈劲松）：怎么退呢？

　　张民耕：现在的开发商，我说这个“冬天”有点冷，还没到要冻死人的地步，所以开发商现在和我们合作的过程当中，他还不愿意跟我们真正的股权合作，就是我跟你风险共担，最后一起分红。他还是觉得我这块地拿得特别便宜，或者我的利润期望值很高，他就是“过个冬”，到了“春天”他就还你了。我顺便回答你时间：两年是一个标准时间。我们经常搞的是2，正负0.5，可以两年还，也可以一年半还。但是我发现开发商还是这个心态，分享的心态比较少，他说你能不能早点退出，真正分享的是小开发商。这些钱事先我们要和投资人说好，可能你能挣大钱，也可能会折，但是有一点，房地产基金最好的一块地方，我们说的好赖不济有块地，这个地可能是中国最保值的东西。房子可能不保值，土地会很保值。

　　  所以一般来说，房地产基金如果获得市场认可，可能是由于它的风险比较小、安全度比较高、收益比较固定和丰厚，然后退出应该是有门道的。谢谢！

　　主持人（陈劲松）：非常感谢。张民耕刚才说了你这个行业多好，我听着都像这个行业往上走的时候说的话。两年不到、一年半就还了。按照小广说明、后年价格往下走，根本卖不动，还还啥呢，都变成股权了，这怎么办呢？两位专家？

　　《高端对话》

　　大变局下中国地产金融的趋势及应对之策

　　开始了

　　丁祖昱：实际上你别下套让我钻，你要让我说紧张到什么程度，你的意思就是已经定义得很紧张了。我这里有上市公司所有的数据，到了10月份的时候，确实按照负债率来说，目前是比08年的12月份更高，差不多在70%多的数字，负债率非常高。但是，它死不了，为什么死不了呢？现金流除以负债，大概1.08左右。在08年的是0.88：1，当时叫货币不及负债，现在是货币大于短期负债。所以，我个人认为大家都很紧张，资金链非常紧，特别是越大的企业资金链越紧，但是都没有到崩溃的边缘。

　　主持人（陈劲松）：第二个问题还得问你，因为剩下这几位就是有钱的，关键得问你实际情况，短期负债，也就是从去年开始，我们开发商借信托，开始在香港公开发债，然后今年3、4月份开始借高利贷，到9、10月份又借了一把高利贷。什么时候集中还款？

　　丁祖昱：这个数字没有精确数字，如果咱们从非银行渠道去拿的钱，有几个说法，比较多的说法在8千-1万亿左右，这相当于目前整个房地产开发企业总投资的大概20%不到。单纯从这10%几来讲，我也不认为也特别大的风险，但是落到具体企业，可能有的企业正好面临还款的高峰，或者说他的利息特别高。比如林律师讲的有一家快破产的企业，当然不是你一个人在讲了，很多人都在讲那家快破产的企业。我们了解到的数字，他的平均利息也就12%点多，也就是说这么危险的企业他的平均利率也没超过13%，比我们想象当中的高利贷还有要再低一点。而有的企业比如滑润他的利息在13%，之间差别还是非常大的。所以我个人认为可能有个别企业面临短期的偿债问题。

　　但是，我也了解到，包括这些基金、包括这些私募，今天不会做赶尽杀绝的事情，为什么？他一旦做赶尽杀绝的事情，第一还款的不是他们，还要还给银行，最后他什么也得不到。所以，甚至可能会出现09年年初的时候有一些基金、有一些私募还继续把钱借给这些企业。为什么？就是让他活下去，活下去才能还钱。所以我也不认为可能有个别企业面临短期的偿债问题。

但是，我也了解到，包括这些基金、包括这些私募，今天不会做赶尽杀绝的事情，为什么？他一旦做赶尽杀绝的事情，第一还款的不是他们，还要还给银行，最后他什么也得不到。所以，甚至可能会出现09年年初的时候有一些基金、有一些私募还继续把钱借给这些企业。为什么？就是让他活下去，活下去才能还钱。如果银行都逼债了大家都逼债，只要银行不逼债大家都不会逼得太紧。

　　主持人：下午为大家准备了一个论坛，也是希望听到更多激荡的内容，也希望大家能够在上面分享价值，其实你要去观察的话，一个宏观经济学者非常关注现在的房地产市场，或者是以房地产市场作为一个切口，来作为研判的话，其实并不显见，因为很多人基本如此，这是中国经济在目前所能够看到的最显见的目标。下面我们邀请了几位，这中间专门有做房地产基金的，有做服务的，有做一线开发的，等等。也有学者，我们先邀请下面这个论坛的嘉宾主持人陈劲松先生。你的时间管理将成为世界上最难的一件事情，因为你要保证我们的午餐时间，所以我们给你提出的要求是在12点之前放我们走。邀请几位嘉宾：王小广先生、中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱先生、莱蒙国际集团执行董事林战先生；长沙先导控股总裁邹林总裁，同时邀请张民耕先生。

　　主持人（陈劲松）：刚才我听完的突出感受就是比较绝望，小广教授说我们“冬天”极其漫长，而且是一个价格的大调整的过程。刚才夏斌教授其实类似表示的是政策，政策也有问题。在目前情况下，我先请丁祖昱先生给我们介绍一下房地产开发商的资金到底紧缺到什么程度？因为他现在是运营着最大的信息公司。

　　接下来，进入现场讨论阶段。

【王小广 博士 国家行政学院决策咨询部研究员演讲】

　    在9、10月份的时候，也就是前两个月，大家都在呼吁中小企业、小微企业怎么困难，资金紧缩，宏观经济要硬着陆、经济要二次串底。我们那些商业银行，包括建设银行作出了一个很特别的事情，也就是跟我们的政策--微调的取向相反，他升息，把利率抬高，把首付的比例严格执行，同时把利率水平提高。银行是靠什么赚钱大家都知道，他有需求一定会贷，但是现在需求肯定是有的，房地产企业、其他企业希望发展，资金不足，但是他为什么提高利率？我的结论是：银行没有钱了。银行的可贷资金不足，这一次存款准备金率的下调，我认为从时间上讲有点偏早，原因就说明了我们的银行，不管是大银行、小银行都面临着资金不足问题。我们讲不足怎么去扩张呢？他自然会收缩，这是我们讲的第一个原因就是因为银行缺钱，可贷资金不足。

　　    银行可贷资金不足又怎么去解释呢？第一个导致银行可贷资金不足的原因，可能有不少人解释为我们的存款准备金率的上升是导致银行可贷资金不足，因为我们调了几次，最高调到21.5%，要央行的解释的话，存款准备金率的上调，一共上调到21.5%这样的最高点，是为了冲销外汇占款的增加。没有对中国其他的经济产生紧缩。这是存款准备金率的解读。

　　    银行可贷资金不足的最主要原因是：我们的存款利率太低，负利率政策持续了两年多，今年扩大到负利率2-3个百分点，所以中小企业困难的根本原因是利率水平太低，就是低利率政策导致了中小企业困难。我这里不解释了，因为利率越市场化、越高，中小企业就越可能得到贷款，越低，它就越得不到贷款，因为被其他的花光了，然后抬高了利率。

　　    利率太低了以后产生了两个问题：第一个问题是中小企业困难，这个你们可以到网上去找，或者到《上海证券报》里我发表的一篇文章。还有一个问题是存款者减少存款。所以1-9月份我们少增存款2万亿。我刚才读了一个数据，10月份存款从几十年以来，这个月比上个月净减少6000多亿，我现在不是讲增量减少、增长率放慢。而是绝对值的减少。这个原因就是我们采取了宽松的货币政策，特别是负利率政策长期化以后，它是来自于市场的紧缩，就是我们讲的低利率导致了存款大幅减少。银行是靠存款来放贷的，所以他肯定资金不足，特别中小企业。

　　    第二个原因是什么呢？就是银行的贷款期限的减小，2007年10月份，我们的长期贷款余额高于短期贷款。研究的长期贷款是多少呢？30万亿，短期贷款是20万亿。我们的银行过去大量放贷，特别是前两年，大量放贷是给贷谁了？当然是贷给一部分房地产商，还有我们的高铁，还有所谓的地方融资平台。放给他以后他什么时候能还呢？所以这个问题长期化以后，本来就导致了短期资金的不足，就是贷款的长期的比例大大的高于远期，本来就意味着短期资金的不足，完全是我们过去靠顺差、外汇长期的高增长，靠09年大量的发票维持的，但是现在这两年这些因素都没有了。所以，我们说现在面临着期限的占用的资金导致了流动资金的不足，就是银行可贷资金不足。

　　    第三个原因，外汇占款也出现了变化，今年9月份的数据是外汇储备少增600多亿，我问了一个搞外汇的国际金融专家，他告诉我这可能是欧元贬值的结果，因为我们持有欧元资产，包括证券市场的调整。但是我们要知道，10月份外汇占款刚刚报道的，多少年来第一次外汇占款的减少，也就是说外汇占款是我们发行货币的一个重要渠道，而且可能是最重要的渠道，我们现在面临这个渠道的减少或者是断流，甚至大家猜测人民币最近连续6个跌停板，是跟我们的美元的流出有关系。这就说明了我们的资金的问题不能简单地讲政府微调、政府想放松，我们讲内在的东西是什么，我们要面临这个影响，这个影响我认为对房地产的影响是尤其巨大，所以我讲房地产的调整第一个原因是由于内生的紧缩机制在形成。这是我今天的核心观点。

　　    房地产从周期上讲，过去大家都说二十年的周期，实际上中国的房地产市场很符合“周期说”，1998年到2008年，十年的繁荣，08年真的是调整。没有金融危机就没有过去三年的房地产的纯粹泡沫，我把它叫做“纯泡沫”发展。现在政策的力度、外部的环境，中国宏观经济把2008年的三季度和2011年的三季度，也就是今年的三季度连起来，它的意义就是中国的调整、经济的调整是刚刚展开。所以，我认为其中最重要的原因就是房地产周期本身的调整。所以我还是研究周期的，周期的运动还是非常有效的。这是我讲的房地产调整的第二个原因，来自周期的因素。

　　    第三个原因，房地产的调整来自于预期的变化，大家都知道，一个不好的事持续时间短，大家可能没有太大影响，大家处于观望，或者叫挺一挺就过来了，房价不涨，像北京、上海这样的一线城市，房价不涨已经持续一年半了，假如持续两年、两年半，会发生什么变化？我给大家讲一个例子，就是美国今年发生的所谓“占领华尔街”，“占领华尔街”的根本原因是什么？不是美国要闹革命、要推翻美国政府，不是的，是美国人忍受不了失业率高达9%长达三年之长，他两年可以忍受，他三年忍受不了。所以我讲中国房地产的特点是投资主导，就是我们买房就是为了赚钱，假如不涨的时候他还能增加钱吗？你们去想一想，没有资金，关键是它不涨，它推动房价上涨的效应一定来自于涨价，不涨它就一定会大调整，甚至是大跌。所以我们讲这是一个必然的逻辑，时间越长，拖到明年以后，我认为明年房地产会出现由于预期的根本改变，大家对房地产不看好，因为我不赚钱，前两年投资北京的市场、投资上海的市场，我的房子没有涨价，我就不可能到别的地方去买房子。

　　    所以我想有三个原因可能会导致2012年中国房地产出现调整，而且仅仅是一个调整的开始，可能后面还有很长的调整的路程。所以我想在座的可能有不少是房地产商，你们可能要注意，要长期去应对。

　　    谢谢大家！

　　王小广博士演讲：

　　王小广：我非常高兴参加这么一个很重要的会议，而且是有一个13年的历史的住交会。大家都知道，中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13年，08年走了一个小小的波折，但是这次是不是一次波折？我认为是的。房地产走了13年后的今天，我认为正在酝酿一个大的调整，这是我今天想说的，它的原因我更倾向于来自于金融市场的力量，而不是政策的力量。我想讲一下我们2012年之后，特别是2012年本身中国房地产行业面临着怎样的金融形势。

　　    在讲这个之前，我想有一句话来概括一下我对中国宏观经济的判断，因为我是宏观经济的专家，大家都知道，中国经济从2007年的14.2%降到了2008年的9.6%，其中三季度降到9%。也知道今年的GDP增长三季度达到9.1%，两个9的增长，我倾向于把它连结起来，把中间的三年：2008年的四季度和今年的三季度忽略。所以许多人赚了钱，以为我们采取了那么宽松的货币政策，你们发财了。但我不认为这是个正常的房地产的形势，所以我认为中国宏观经济开始进入08年三季度之后的四季度的调整，所以这个调整可能是个漫长的过程，我认为没有个三五年，中国经济不可能解决他所谓的新动力、形成新一轮增长周期，这是我想说的第一句话。

　　    下面我就讲中国明年房地产行业面临什么样的金融环境。我的判断是：内生型的紧缩机制，这是我给它起的一个词，因为我认为中国房价上涨不是很多人讲的所谓中国的加速城市化、所谓的刚性需求、所谓的土地稀缺、所谓投资渠道不足，我都否认它，大家知道我05年写过一个“房地产的十大谎言”。我认为真正影响房价上涨的因素是三个，但是今天讲的重点是金融，我们的货币的供应。但是还有两个我今天不展开讲，刚才夏先生讲过，就是讲到我们长期的税收政策是有严重缺陷的，我们房地产发展没有刹车，我们只有发动机，我们只有油门，没有刹车，没有刹车就没有离合器，也没有手刹，手刹就是税收，这个我不展开说，刚才夏先生已经讲了。

　　    还有一个原因，就是中国的投资性需求占绝对的比例，我这个讲了很多年，但是去年中央才认可，包括夏先生最后才同意我的中国房地产的问题是投资需求过多，过多了多少，我计算的结果是50%以上，就是每一个楼盘有50人买房子不是为了住的，是买来想赚钱的。像深圳这个市场是90%，曾经他自己公布过数据，在07年的时候。所以这两个原因我都不讲。

　　    中国房地产价格以后是不是调整？它主要决定于资金，决定我们的货币，但不是货币政策。明年的房地产怎么走？货币政策是不是放松，刚才还有记者说明年要采取宽松的货币政策？我说中国历史上从来没有提过宽松的货币政策。最高级别的货币政策的提法是适度宽松，在09年酝酿，当然那个是极度宽松，当然是表述的问题。

　　    明年的货币政策，整个房地产面临的货币的环境，所谓货币金融的环境是包括两个部分，你们一定要记住这两个东西，第一个东西是金融货币政策，就是政府想怎么样，是放松还是紧缩，还有一个，你千万不要忘记了金融市场环境，两个加起来才等于金融环境。就是政府要想帮你，还有市场是不是同时帮你，两个东西有可能一致，有可能不一致，所以我今天的话题主要是讲这两个东西。

　　    第一、政策。现在大家都知道大方向不变，中央经济工作会议马上要召开，肯定是积极的财政政策、稳健的货币政策这个基调不变，保持长期性、稳定性，增加灵活性，也就是所谓提出的微调。这个微调怎么理解，我想微调不是一个完全扭螺丝那样的小步子，我认为微调是有一定力度的，就是政府还是希望把房价至少是不让它调整得太凶猛，这是政府的良苦用心。政府还是担心房地产会对中国经济产生大的压力，然后加上外部的因素，所以他肯定会出现微调，这个是我们可以预期的。

　　    所以，我预期的明年的政策调整，就是关于宏观货币政策调整，我认为可能是一个中等程度的放松，今年紧一点，明年是放松的，但是放松的力度不是毛毛雨，会有一定的力度，可能是中等的，我们的增长速度，贷款增长可能还要求有15%、20%，这就是中等的，不会12%，13%，我们的货币供应量可能还要保持15%左右，这个我认为就是相对于今年来讲应该不是微调那个词，应该是带有一定的松动，力度比较大的松动，但不是全面放松，我反对全面放松，反对采取09年、2010年那样的政策来保护房地产。就是宏观面一定是支持房地产稳定发展。

　　    过去13年，我们房地产确实得到金融的非常多的支持，今年实际上房地产行业应该说从资金总量上我们没有看到问题，现在1-10月份，房地产的投资的资金来源增长还是22%的水平。22%是什么水平？是非常高的水平，因为我们的投资增长也是20%、25%，但是我们其他的资金应该说比房地产要紧张得多。就是房地产的资金我认为到目前为止还没有看到逆转性的变化，所以我分析房地产形势从来都是看资金。

　　    有人就说了，中国民间房地产还是不错的，但是我告诉大家，明年房地产会出现一个我认为是真正的“拐点”来了。13年的牛市结束，开始进入熊市，这是我的判断，我大胆的预言，因为我去年预测今年房地产上涨的，前年我预测去年的房价是上涨的，而且涨幅我也讲了，我认为没有错，因为我只看资金，不看别的。不讲现在还有多少人想买房、有多少刚性需求，那东西是没有道理的。是资金决定的。我们刚才讲的宏观面是宽松，但是微观的金融市场明年是个什么情况，我的结论是：内生式的紧缩机制，非常紧。就是宏观政府放松，但是微观的，企业、机构他会紧缩。这个可能你们不理解了，我们做了一个分析，我们就发现好几个现象，给大家串起来讲一讲。

　　主持人：

　　谢谢夏斌先生。我们每次在听夏斌教授在做演讲的时候，你的感触非常深刻，他确实保持了一管的鹰派风格：敏锐、犀利，而且今天全部都是按照一、二、三、四，非常有条理的，我在看到问题，同时我在问政府提出解决方案，我是从一个金融学者的角度提出观察，但更重要的我是关注整个社会的稳定。包括刚才提到的链条，包括刚才在房产税和交易税方面，大家提到的，这些话可能一般人不敢说，但是听到夏斌，今天基本上都能说了。我建议迅速发微博以正视听。

　　第一，这是我一贯的观点，与其上房产税，不如上交易所的税，我们为了精确打击投机，投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税，20%不行，再40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的。

　　这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱，它不是为了投机，看好中国房市，他买了不卖，适当的鼓励投资可以，帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。

　　简单讲，对租金要管理，不准随便涨价，学习德国、法国的经验，提出指导价。报上讲的，德国、法国规定租金可以涨，比方说涨20%，超过20%-50%，对不起，依法办事，说严重了：判刑。同时，房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同，你想卖房子，首先卖给房客，德国、法国房是炒不起来的，为什么英国、美国炒起来？以金融市场为主导的国家，他把房地产炒成了泡沫。你看看德国，经济这么发达，房价非常稳定增长。

　　再就是社会保障法，我当时的建议也很简单，要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务，你要当官，你要乌纱帽，就必须完成任务，这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证，因为不鼓励弱势群体买房，他收入有限，要解决他有房住的问题。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等。

　　所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，能不能网开一面，帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题，这个中央要拿出战略勇气，解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢？因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他，财力不够，财政收入不够，这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。

2011-12-10 10:57:04

所以，我只是想讲这一点，市场怎么转我们必须继续关注。在这个节骨眼上我们进一步的政策，第一，我认为明年的社会保障房仍然要加快。我也关注到专家、市场说我们明年要不要关注社会保障房，我讲的是社会保障房的建设速度不变，是讲的资金坚决不能退，资金要进，中央财政要支持社会保障房的建设。

第二，我个人认为，因为海南泡沫经济我们都经历过。如果在稳健的货币政策之下，有些小开发商确实撑不下去了，社会保障房能不能赊购那些烂尾楼，改造一下，变为社会保障房、廉租房。这完全是我个人的想法，我更愿意听你们的建议，了解你们的想法和动态。就是能不能在社会保障房的用途上面做些调整。

第三，对于地方融资平台，今年要到期一大块债务，明年仍然会到期一大块任务，有人说一万多亿。有些债务我们在市场上了解股市不好，原因是什么？中国经济增长了8%，大家都承认，但是大家对这些东西心里都没有底，到底有多少风险，政策预期不明朗，没有信心，所以不炒股票。因此，对于地方融资平台明年到期一万八千亿也好，一万多少亿也好，我们能不能分类处置，拿出办法，就是明确处理的办法，向市场告示，讲清楚，该还的还，该资产重组的资产重组，实在不行的，有关政府必须卖卖自己的资产来还债，你只要把这个讲清楚市场投资者就清晰了，市场相对稳定了，有些该融资的还做融资。

第四，对于地方债，地方债在地方财政收入，有收入前景的、能够偿还的地方政府我们能不能进一步扩大试点，我们现在是上海、广东、浙江几个财政收入比较好的省级城市，我所知道，在中国的地级城市，有些财政状况是很好的，长三角、珠三角，中等城市：佛山、东莞、苏州等等，这些地级城市有些地方财政收入是很好的。能不能在他们保证明年稳定增长中间，因为房地产整顿而影响他们正常的收入，在这块上面我们能不能扩大他们的发债试点，这是我个人的想法。

第五，全国应该对房地产信息的联网速度加快。我也注意到媒体上报道，说加不快的原因，腐败等等因素，具体我不了解，但是我知道，我们金融系统的网络在座都有体会，我们买飞机票的网络非常发达，住房这个网络就那么难吗？我只能说到这个份上。能不能借助发达的网络，在尽快完善全国房屋交易信息的情况之下，选择适当的时机，当然什么适当时机咱们可以研究。如果是价格交易量影响了开发投资，自由落体式的下降，应该充分关注，进行适当的政策调整。

但是，要讲清楚，就是政策调整一定要给市场明确的信号：坚决打击投机炒房的方向不变。怎么调？我提出是用交易税来逐步顶替、替换限购政策，而限购政策能不能适当调整，也不是全部取消，有些确实是刚性需求的，能不能满足，有些老板，广东的老板、企业家在上海、在北京也有企业，他确实经常三地跑，住宾馆成本高，在那边买一套房子，但是他不准备卖，就是租，能不能满足，诸如此类，要有技术手段能够保证。

如果限购政策作出适当调整，当然对于外国自然人的资金进中国炒房地产仍然要密切关注，坚决打击。在这个背景之下，我如果宣布限购调，应该跟老百姓说得清清楚楚：打击投机炒房坚决不变，同时出台交易所得税。具体怎么做，也可以研究。一年多前我就说了，能不能针对第二套、第三套房以上，根据他的持有年限，半年内就买进卖出，一年内买进就卖出了，根据持有的日子、持有的年限，严格制定出累计的高额交易税，让你赚不了多少钱，至于阴阳合同、管不住，我坚决不信，那是管理问题，那是打击力度不够，你可以杀鸡给猴看。

在继续打击投机炒房，保持经济稳定增长中间，这么多民间资本怎么办，那又是老话。加快落实去年国务院制定的国务院36条，加快公共事业的投资，大家有钱，股市不好，房子不让炒，这个钱到哪里去，存款利率又是负的。而现在如果说讲结构调整也好、讲投资也好，靠政府计划、指令想调出一个合适的结构，是不可能的，我是不相信的，我们就是在一些投资门槛坚持放开，坚持市场化，谁有钱谁承担责任，谁来投资，慢慢通过市场才能调过来。

第六，我在微博上讲的，中国的很多问题，结构调整难以调，社会分配不公，群众意见比较大，与此同时，垄断实体比较重，我们中央、地方政府持有的国有资产27万亿，我们能不能国退民进，适当地在保持相对和绝对控股的前提之下，多余的股份慢慢向市场卖出，当然有的不是上市公司，有计划的慢慢卖出。置换的钱干什么？救穷人，不是平均分，只专门救穷人，救了穷人他马上去消费，马上去买日常的生活用品，这样救穷人，扩消费，促增长，稳社会。这是需要拿出战略勇气来解决的中国经济中间的一些长期问题。我的发言就到此结束。谢谢大家！

　　，如果发地方债，信息要透明，当然现在这方面工作做得很难。细细一透明，中国三十多个省市自治区政府很多是发不了债的。大家不要轻信很多专家。十年过去了，偶然机会去了解，有的省到现在都没有还债，所以在这样的背景之下我说发债可以，信息透明，制度建设一时跟不上，最后的结果拍脑袋可以想出来，能发债的就是上海政府、广东政府、深圳、浙江等几个经济实力好的、财政收入高的。最后怎么办？我认为还是资产重组，依法办事。实在不行变卖资产，还银行钱，保社会稳定。

　　    对于房地产问题，坚定不移地要坚持方向，房地产调控的方向坚决不变，打击投机，加快社会保障房的建设，用我个人的语言来说，就是去年在这个场合说的，坚持房地产以消费品为主导，买房子是为了住，买房子不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。政府在短期内处无奈，要控制房价，我个人认为，从长期看，我们的政府不应该控制房价，我应该不管房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。短期内，泡沫已经形成，中国经济要稳定增长，房地产业涉及到方方面面，确确实实很难。在这个背景下，我说当前的调控策略，准备再花1-2年的时间，信号明确、方向不变，但是讲究策略，花1-2年时间，慢慢调到位。政策怎么办？当时讲了几条：第一，这是我一贯的观点，与其上房产税，不如上交易所的税，我们为了精确打击投机，投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税，20%不行，再40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的。

　　    这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱，它不是为了投机，看好中国房市，他买了不卖，适当的鼓励投资可以，帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。简单讲，对租金要管理，不准随便涨价，学习德国、法国的经验，提出指导价。报上讲的，德国、法国规定租金可以涨，比方说涨20%，超过20%-50%，对不起，依法办事，说严重了：判刑。同时，房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同，你想卖房子，首先卖给房客，德国、法国房是炒不起来的，为什么英国、美国炒起来？以金融市场为主导的国家，他把房地产炒成了泡沫。你看看德国，经济这么发达，房价非常稳定增长。

　　    再就是社会保障法，我当时的建议也很简单，要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务，你要当官，你要乌纱帽，就必须完成任务，这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证，因为不鼓励弱势群体买房，他收入有限，要解决他有房住的问题。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等。所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，能不能网开一面，帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题，这个中央要拿出战略勇气，解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢？因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他，财力不够，财政收入不够，这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。

　　    今天在这个场合，半年快过去了，我想讲什么？第一，

　　国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏 斌正在演讲：

　　主旨演讲：希望、风险与变革，迎接更加复杂和困难的一年——中国2012年宏观经济预测

　　演讲正在进行中，全场听得非常认真

　　华盛莱蒙投资基金总裁王宁先生致辞，欢迎王先生！

　　王宁：尊敬的各位来宾、女士们、先生们：大家早上好！欢迎大家参加2011中国地产金融国际论坛，在此，我谨代表华盛莱蒙投资基金，对各位的到来表示热烈的欢迎！

　　    2011注定是载入中国房地产史册的一年，在这个关键时刻，我们搭建这个思想交流的平台，就是为了业界同仁能够更好地面对危机、面对未来。本届盛会得到了中国国际商会、中房协的大力支持，以及得到了莱蒙国际集团的特别支持。同时，在本届盛会当中，我们还得到了香港房地产协会的大力支持。在此，对以上单位的支持我们表示衷心的感谢！

　　    我很荣幸能够在这特别的时刻与大家欢聚一堂，一起参与中国地产金融国际论坛，愿在座的各位能够通过这个平台交流思想、得到领悟。在此，让我们进入精彩的论坛时间。

　　    谢谢大家！

　　主持人：非常感谢。其实今天主办方的致辞都相当简短，大家把时间都留给后面的演讲嘉宾，希望各位能够进行非常精彩的价值的分享，这个无庸置疑。我们的嘉宾无论是龙永图先生、夏斌先生还是王小广先生，在业内的演讲的观点和实力大家都是有目共睹，在过去的经验当中都是非常值得期待的一件事情。

　　    今天将要进行的金融对地产，拯救资本的这个主题的延伸，我们前面提到非常有想象力。全球化带给中国的机会，中国的入世功不可没，第二是拜中国制造业的发展，我们说的低端的制造业也好，整体的利润提升也好，变成了一个成为中国目前的非常稳定的基石。所以从龙先生的观察，可能可以通过一些跨行业、跨区域、国际化，甚至是有一些连结性的观点。

　　    下面隆重的掌声邀请龙永图先生为我们首先做主题演讲，欢迎龙先生。

　　龙永图：各位来宾，非常荣幸地能够参加这次中国地产金融论坛。今天由于时间的关系，我就直奔主题，因为今天组委会让我讲一下中国经济增长模式的变革问题，我想讲三个问题，一是我认为中国经济增长模式的变革首先需要市场观念的变革，需要政府政策目标的优先秩序的调整。那么，我们需要什么样的思想观念的调整呢？就是我们应该把我们过去经济发展当中更多地关注量的增长，转变到更多地关注质量的增长。当然，我们还要加一句，对于中国作为一个发展中国家来讲，数量的增长依然十分重要。所以一旦出现经济增长缓慢的情况，我们可能会采取一些特殊的政策，而保持中国经济健康、高速、平稳的发展。所以，关于中国经济增长模式的转变第一是思想观念的转变。也就是说，要把更多的关注数量转移到关注经济的质量。第二，政府在优先秩序的调整方面应该有所作为。过去更多地关注税收财富的增长，转变到更加关注民生，更多地关注老百姓的实惠。

　　    因此，我认为要衡量一下我们中国经济增长的模式或者经济增长的方式是不是转变了，我想有两个基本的标准，我们要用这两个标准来衡量经济增长的方式是否转变，转变了多大的程度，这两个标准是：第一、民生的改善和提高；第二、社会的稳定和和谐。我想我们整个经济增长的方式应该围绕着这两个基本的目标来进行。比如说在政府的政策目标优先秩序上，当税收和就业发生矛盾的时候，我们会毫不犹豫地把就业放在第一位，把税收放在第二位。这就是政府对于一些政策目标优先秩序的选择，这都涉及到观念的改变、政策优先秩序的改变。

　　    第二个问题，我想讲讲中国经济增长方式的转变并不意味着我们中国经济增长模式的一些基本面的改变，有很多基本的东西是不能变的，因为从战略上来讲，中国经济的增长在现阶段，一些基本的东西不能变。就像小平同志多次讲的，对一些大的问题要五十年不动摇、一百年不改变。所以对于我们中国经济增长模式在转变、在进行探讨的时候，我们应该强调中国经济增长模式的一些基本面不能变。这个基本面就是中国经济过去三十多年以工业化、城镇化和全球化这三个主要的力量推动的这样一个主要的经济增长方式和增长模式不能变。工业化虽然产生了很多的问题，目前制造业也碰到了很多的困难，比如说招工难的问题、比如成本上升的问题、比如人民币汇率调整的问题。所有这些问题都不可能阻挡中国工业化的进程，因为工业化始终是推动中国经济增长的一个主要动力。

　　    第二、城镇化的大的方向不能变，中国的城镇化率只有美国1910年的水平、日本1960年的水平、韩国1970年的水平。所以，中国的城镇化还将持续三十年、四十年甚至五十年，才能够达到发达国家整个城镇化率超过80%这样的水平。所以，中国的城镇化还将继续进行下去。不管目前的城镇化碰到的多少的困难，但是城镇化的大趋势不可阻挡。

　　    第三、全球化推动中国经济增长这样一个基本动力也不能变。因为中国参与经济全球化，就是中国坚持对外开放的这样一个基本国策。目前，虽然在美国的金融危机和欧债危机以后，整个全球经济出现了错综复杂的变化，但是经济全球化的大的趋势并没有变，这就是中央对于整个经济形势的基本判断。

　　    我记得在2008年的时候，当美国的金融海啸十分严重的时候，当时中央提出来信心比黄金更加重要，而我们之所以有信心主要有两条，就是我们坚信中国经济的基本面没有变，中国以城镇化和工业化推动中国经济发展的这样一个基本动力没有变。第二，经济全球化的大的趋势没有变。

　　    所以我今天之所以在强调这样一个问题，主要是觉得我们需要在一些行业碰到的一些暂时困难的时候，我们应该想到基本面的问题，想到基本动力的问题，比如房地产所面临的一些困难，如果我们从中国城镇化和工业化的这样一个历史长河来考虑，一两年以后、两三年以后回过头来看，这只不过是整个中国城镇化过程当中的一个小小的插曲而已。

　　    当然，我们的工业化以增长方式的转变而作出一些调整，比如说工业化将更加重视就业的问题，我们的工业化应该更加重视环保的问题，我们的工业化应该更加重视产品的质量问题、安全问题。我们的城镇化应该消除泡沫，就是怎么样使转移的农民成为当地真正的居民，这不仅仅是使我们制造业能够留下一批优秀的蓝领工人，同时也会是中国稳定的一个基础。比如深圳，如果我们不很好地处理这个问题，如果我们让农二代继续处在一种没有活法的资格，长期处在二等公民的地位，这将是这个城市长期的随时会引爆的定时炸弹。所以这些问题我们必须给予高度重视。第二要解决城乡二元结构的问题，减少和缩小城市和农村的差别，特别是农民和工人的收入差别。第三是更加重视城市的品质，这就是住交会的一个重要内容之一。

　　    总之，我认为在谈中国经济发展模式变革的时候，我们应该不要忘记一些基本的东西，不要忘记基本面，不要忘记工业化、城镇化和全球化推动中国经济继续保持20-30年8%以上的经济增长这样一个基本的东西。如果我们能够对于今后二十年、三十年，中国经济依然可以在这三个动力的基础上保持8%以上的作为，那么我们可以对任何困难都会表示一种能够克服的信心和决心。我觉得这一点对于我们业界很多同仁极为重要。

　　    第三个问题，因为今天是一个关于金融和地产的主题，明年是中国加入世界贸易组织十周年，所以我想借此机会讲一下金融的开放问题。我认为我们中国金融业的开放可能会对整个中国经济注入新的活力，包括对房地产的发展注入新的活力。我想在今天回顾一下我们在98、99年以美国和欧盟为代表的西方国家关于金融业的谈判当中的一些回顾。

　　    应该说在1998、99年和美国和欧盟的谈判当中，最难的就是金融业的开放，金融业的开放有两个大类，一是关于资本的跨境自由流动的问题，也就是开放资本市场的问题。第二是增加金融行业，包括银行、保险、证券业的市场准入问题。当时因为处在严重的亚洲金融危机的背景之下，所以中央决断在开放资本市场的问题上，也就是说在开拓整个资本的跨境自由流动方面坚决说“不”。所以这是当时我们底限当中的底限。所以中国入世谈判基本上没有涉及到金融开放这样一个主要的核心问题，我们当时谈判的主要是银行、保险和证券业进入中国市场的问题。

　　    大家可以想象，当时我们的金融业的确面临着极大的压力。在1999年，我们和美国达成协议的时候，我们整个银行业的不良资产率曾经高达38%。也就是说，中国的银行业从技术上来讲已经完全破产，从数量上讲，整个商业银行的资产总值加起来还不如一个花旗银行。我们的保险业在经过了文化大革命当中的十几年的中止之后大伤元气，也正处在规律的时期。我们当时所有的证券业加起来不如一个外国投资银行的一个公司。所以当时我们确实处在非常困难的情况下，但是正是这样一种在外来压力的推动之下，中央下定决心加强对于国有银行的支持，和国有金融业的支持。所以从98年到2002年，中央连续三次注资中国银行业，大概注资超过3万亿人民币以上。而且成立了四大资产管理公司。这样我们中国的银行业和保险业逐步地走出了困境。

　　    到了现在，应该说我们中国银行业已经可以说进入了黄金发展时期。中国的银行总资产已经排列全世界第三位，我们的银行已经成为全世界最盈利的银行。所以，在这种情况下，应该把我们中国整个金融业对内对外的开放提到日程上来讲，因为从大的环境来讲，当时的大环境是亚洲的金融危机，而现在的大环境是西方的金融危机，对我们中国虽然有影响，但是没有直接的大的影响。所以，这样的一个情况下，我们怎么样能够加强我们银行业、金融业的对外开放、对内开放，进一步通过结构的调整，来解决我们金融开放的问题，变得十分的重要。

　　    大家知道，我们现在的金融业，特别是银行业还是高度垄断的，我们的四个国有大的银行的金融资产占到我们整个银行业的70%以上。像平安等二十来个股份制银行，大概占了整个银行资产的23%。所以，外资银行经过了十年的奋斗，也不过占的中国2%的市场份额。而我们中国的其他中小银行经过了多年的奋斗，也不过是占5、6%的市场份额。所以整个市场结构是处在高度垄断的形态之下，而我们中国的银行业经过了十年的国家的大力扶持，应该说已经有能力，而且也有一定的抗风险能力来继续我们的银行业的对内、对外开放。

　　    所以，在外资银行只占整个中国银行业的2%的情况下，当外资保险公司只占我们整个保险市场的4.7%的情况下，继续对外资银行和外资保险公司开放，我认为是完全具备条件的。当然，我认为更重要的是要改变结构，加强银行业和保险业的对内开放。

　　    大家知道，美国差不多有八千多家银行，它的前十名银行只不过占整个金融资产的30%。这八千多家银行主要是为美国各个州、市的中小企业服务。从结构上来讲，我们中国两百多家银行，私家银行占了7%以上的金融资产，这样的现象肯定是不合理的。所以我就觉得我们应该花大力气来解决银行业的对外开放和结构调整问题。在这个方面我们可以有很大的可以作为的基础。

　　    我觉得我们银行业的对外开放也好、结构调整也好，主要是为了满足在经济增长方式转变的情况下，更好地适应新的形势的问题。比如说我们的银行业怎么样加大对中小企业特别是微型企业的服务的问题，因为我们大的银行从结构上就没有为中小企业和微型企业服务的机制，所以在这样一种情况下，我们只能够打造一些新的银行来满足中小、微型企业的要求，而解决中小企业的金融服务的问题，是涉及到我们中国创造大量的就业机会和创造整个社会稳定的环境的一个重大问题，也是决定我们整个经济转型是否成功的问题。所以，现在把支持中小型、微型企业当成一个重要的政治目标。

　　    温家宝总理在温州考察的时候，认为支持中小企业是一个带有战略性的、全局性的问题。中央从来没有对支持中小企业提得那么高。既然是战略性的、全局性的，那么我们的银行业、我们的保险业应该为这个大的战略性、全局性的问题服务。所以，怎么样加快银行业结构的改组，加快它的改革步伐，加快它的开放步伐，比别的更为重要。所以我想如果我们能够再打造几个像民生银行这样大的民营银行，我想对改善整个对中小企业的服务都会是非常大的进展。当然，我们的国有银行也要改善他们的机制，来适应这样一种新的要求。

　　    另外，我们中国正在建立一个以内需为主导的经济增长模式。在这样的过程中，我认为银行对促进消费有很大的空间可以做。大家知道，美国的整个经济模式基本上是以金融来创造和培养消费，以消费来推动经济的增长，这个模式虽然有它的很多的缺陷，但是这个模式对改变经济增长的方式也有很大的参考意义，只要是我们的银行业、保险业能够成为培养和创造消费，然后以消费来拉动中国经济的发展，从而改变中国经济很多的依靠出口和投资的这样一个大的问题，我认为具有重大的意义。

　　    所以，我们的银行业、保险业如果能进一步进行改革，进一步进行对内、对外开放，他们就能创造更多的金融产品来为老百姓服务，而不至于我们的老百姓都跑到股市、跑到房市上，从而减轻整个股市、房市的压力。从而也为我们的保险和银行业提供更多的产品，才能改变当前房地产市场的这样一个投机和其他一些造成目前房地产困难的问题。所以，我们金融业的对内、对外开放已经到了一个迫不急待的地步。我们需要我们金融业的发展，来使中国的对外经济增长方式也有一个大的变化。

　　    我们过去更多地重视吸引外资，这当然是重要的，我们还将继续这样做，但是我们需要加快海外的投资，我们现在3万多亿外汇储备在手里面，我们就是要培养一批新的人才、新的机构，来加强我们海外的投资。我们现在的外汇储备不是多了，而是因为我们不知道怎么花这些钱，我们怎么样培养一批人才、培养一批机构，能够在海外进行资本的运作，在海外能够购买大量的中国需要的像石油、铁矿石这样的战略性物资，支持我们中国的企业“走出去”，都需要我们中国金融业作出重大的贡献。

　　    总之，金融业现在的对内、对外开放，包括它的改革、它的结构调整，是进一步服务于当前的中国经济增长方式的转变，满足更多中小企业的贷款需求、金融需求，增加更多的金融产品，来满足广大老百姓的投资需求，怎么进一步地加强培养更多优秀的具有国际竞争力的人才和机构，来使我们的外汇储备能够逐渐地变成真正的海外资产。所有这一切，对我们的银行业都提出了重大的挑战。所以，我希望借这样一个论坛的机会，进一步地呼吁我们的银行业、保险业和证券业进一步加强对内、对外的开放，而且进行深刻的结构调整，以适应新的经济增长模式的转变。

　　    我相信，只要我们中国的金融业能够坚持这样一个方向，坚持我们在十年前所开始的这样一个进程，那么我们的金融业不但会对整个中国经济的发展、对于整个经济增长模式的变化，而且会对中国所有的行业，特别是房地产行业提供更多的金融支持，从而使我们的国家能够朝着一个平稳、健康、长期的发展方向前进。我想在今天的这样的会议上，因为时间关系，我只能集中讲一下关于金融业的开放和发展的问题，希望能够引起大家的关注，从而也为我们的整个产业提供新的机会。谢谢大家！

　　主持人：我们再次用热烈的掌声谢谢龙部长。龙部长是直指主题，而且是拿着手表始终在看着，我想这是一个提醒我们做好时间管理的非常重要的一步，而且龙部长反复提到中国经济增长模式的变化，有赖于对于下面的各个行业的变化，现在中国的金融业在面临着巨大的挑战，如同现在中国的房地产业依然面临着巨大的挑战，这两个巨大的挑战都会导致对未来整个中国经济增长模式的补充。

　　    下面将要邀请的演讲嘉宾，首先先做一个广告，我推荐大家看他写的一本书叫《中国金融战略》，这本书卖得很好，这是相当专业的一本书，其次，在财经的书当中，现在大概已经卖到了5万册，什么概念呢？就是卖到1万册可以上网，卖到1.5万册以上就可以在网上呆两周，如果卖到5万册的话，我们初步认为这当中有很多学生及因为他的学生现在有很多都掌管着各大金融机构买去给别人。下面邀请的嘉宾是国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌先生。

　　夏斌：各位上午好，一年快过去了，中国在关注明年怎么办，世界也在关注明年怎么办，就是中国的经济会怎么样，昨天我在飞机上看了《环球时报》，有一个调查，调查的结果说2016年中国的金融体系崩溃，同时也报道我们在座的可能都记忆犹新，国际货币基金组织曾经预测过2016年中国GDP超过美国的一年。

　　    今天我想讲的是，其实去年我曾经好象也是在这种场合讲了房地产，因为是住交会，重点是讲房地产。曾经讲到过中国房地产的健康发展方向就是以消费品为主导，这是我09年以来一直坚持的观。同时，也提示市场，如何看待中国的房地产业，可能不能用分析股市的思维来分析房地产，可能不应该用过去分析房地产的模型、数据来分析今后的房地产。一年已经过去了，现在情况出现，在座各有想法、各有判断，这里我就不展开说了。

　　    关于中国经济会怎么样，我在7月11号《中国证券报》有个稿子，我想今天主要还是讲的这个逻辑。我在那篇文章里讲到，我说中国经济发展的主逻辑、主基调是什么，我认为美国危机以后，全球正处于深刻的、持续的结构调整阶段，意味着什么？意味着危机之后复苏没那么简单。现在连美国的主流经济学家都说危机复苏努力了4年过去了，现在还是9%，他们也曾经担心美国出现日本的十年。相比美国，在座的各位更清楚，欧洲的问题、欧元的问题比美国还安全，不管走得出来还是走不出来，欧洲的经济增长必然往下走。

　　    美国欧元区是中国的两大主要贸易对象国，这两个地区经济不怎么样，对于我们来说，外需在减少，出口在减少，必然会深刻影响中国经济的增长。我们前几年多投放一些货币，地方融资平台的风险，中国的投资不可能再想前几年那样保持高速的增长。我们讲GDP、讲外需、讲投资，在这两个因素之下，我们就看出口，在座都知道，中央国务院关于提高消费讲了很多年，也采取了一些措施，在座的都明白，提高消费是一个漫长的过程，消费力的提高还有待于很多体制的改革，在这个背景之下，外需投资受抑制，消费一下子提高不了，而我们的两极分化严重，社会消费提高有困难，同时讲和谐社会、讲以人为本，上次媒体报道是20多个省市自治区的劳工工资提高了20%左右。在座可能身边的例子很多，保姆的工资、短工的工资都在50%、100%的提高。在这个背景之下，劳动力成本的提高是一个趋势，这意味着包括资源价格的改革等等都决定了中国的商品成本要提高，加上我们在结构调整中间更多地要主张从贸易行业向非贸易行业的发展和转移：第三产业、服务业，这决定了在这个国家贸易行业向非贸易行业转化的过程中间，整个的社会劳动生产率要有所下降。这不是中国在这个阶段，其他发达国家曾经都遇到过这样的阶段。因此，概括而言，外需在减少，这是持久的、深刻的结构调整所决定的。投资不可能像2007、2009年那样保持高速的增长。消费的提高要有一个过程，成本在提高、资源价格在改革，等等一切因素决定了，我认为这是中国经济发展的内在逻辑决定了。

　　    从趋势看，我国经济正处于一个从过去两位数的高增长平台，逐步走向相对稳定增长的平台。这个趋势不是经济周期的问题，这个趋势既然不是经济周期的问题，就决定了不是宏观政策所能调控的。就是说速度下来了，我想硬拖很难，过度的货币投放就埋下更多的风险。我们必须看到，这是中国经济下一步发展的必然逻辑。

　　    这是我在今年7月11号《中国证券报》上讲的观点。为此，我提出当时的政策建议：第一，不仅仅是下半年，今后的几年，中国的货币政策都必须保持稳定的货币政策。什么意思？稍微举个简单的例子，在座因为很多不是搞金融的，我们的货币供应量我7月份说有70多万亿。通过存款准备金等制度，比如20%，给中央银行冻结起来不准在市场上流动的，加上公开市场操作的票据那就更多了。什么意思呢？这么多的货币是生生冻结起来，如果放出来，房地产市场根本不是现在这种状况。基于这个现状，作为政府决策来说，必须保持清醒的头脑、稳健的货币政策，是保持今后经济稳定发展的一个基本的政策。

　　    第二，财政的改革是涉及到我们结构调整的关键。涉及到我们这轮宏观调控能不能走出来，关键看财政政策，结构减水，向弱势群体倾斜，加快社会保障、医疗、教育制度的改革等等。

　　    第三，由于中国的体制改革在过程之中，必然表现出非常简单的问题，中小企业融资难，特别是中小企业中的小微企业融资难，因为中国的中型企业原来的统计标准规模是很大的。所以从银行、从证监会上报国务院的数据看，社会在说中小企业融资难，温州跑路潮、鄂尔多斯的现象，等等。但是从机构报告的材料看，中小企业的融资增长规模并不减弱。什么原因？因为是中型企业和小微企业没有严格区分。现在国务院有工信部等四个部委严格区分了，我们现在要看真正稳定社会，我们对于就业率有很多贡献的，小微企业的信贷支持的力度，对他们应该网开一面。

　　    讲个数据，我跟领导讲，去年底为小微企业服务的草根金融，就是小额贷款公司，全国贷款规模2500亿，贷款增长规模超1倍，百分之百的增长，也就是5000亿，我们的贷款规模有50万亿，占多少比例，在座都会算。因此，从国家大局出发，我们在收紧银根的过程中，对整个社会有决定意义的小微企业网开一面，想尽办法放开信贷规模，让它保证正常的生产经营，当然我不是鼓励投机，让他保持增长的生产经营，来保持社会的稳定。当时地方融资平台的问题，很简单，中国的国情，曾经我在机关工作过，我相对比较了解，开玩笑地说，拍着脑袋我都知道，这么大的国家，审计署公布10.4万，银监会公布是9.7万，这个无所谓，不重要，重要的是肯定有一块钱是输掉的。怎么办？我就说不能千篇一律限期整顿地方融资平台，限期整顿，地方马上就出事，要讲究策略，心中有数。与此同时，有的专家说学西方，搞资产证券化，我说坚决不能搞，地方融资平台的债务风险是说不清的，信息是不透明的，让一般的老百姓来转嫁这个风险，风险太大，对社会稳定非常不利。

　　    我在领导面前说，如果要做资产证券化，可以，谁提出？搞金融的机构你们互相买卖，不准把银行给地方融资平台的资产打包卖给普通老百姓，发地方债可以，但是必须依法办事，如果发地方债，信息要透明，当然现在这方面工作做得很难。细细一透明，中国三十多个省市自治区政府很多是发不了债的。大家不要轻信很多专家。十年过去了，偶然机会去了解，有的省到现在都没有还债，所以在这样的背景之下我说发债可以，信息透明，制度建设一时跟不上，最后的结果拍脑袋可以想出来，能发债的就是上海政府、广东政府、深圳、浙江等几个经济实力好的、财政收入高的。

　　    最小怎么办？我认为还是资产重组，依法办事。

　　CIHAF2011中国地产金融（国际）论坛

　　主题：地产变局下的--资本机遇与创新图景

　　时间：2011.12.10

　　地点：深圳会展中心A区

　　实录内容：

　　主持人：姚长盛

　　高端对话：嘉宾主持：陈劲松

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：大家上午好！欢迎各位今天上午能够光临CIHAF2011中国金融论坛。我想我们在昨天的CIHAF三名颁奖大典的晚上度过了一个很难忘的、充满了激情的、分享的夜晚。今天早上的激情会集中在思想上。今天现场座无虚席的现场已经说明了今天大家对上午的论坛是充满了希望。今天上午给大家安排了非常重要的主题演讲，并且邀请到很多重要的嘉宾，与各位一起来分享，我个人非常期待，在这么一个时点，尤其是在今天的住交会的现场来举办这样一个地产金融论坛，对于目前的中国经济的观察具有非常强烈的指标性意义。非常凑巧，刚才进场的时候大伟给了我一张报纸，我目前很好看纸媒，但是这张报纸很、有意思，我们不做报纸广告，但是有必要在头版上为大家看一看，政治局开会，明年积极的财政政策和稳健的货币政策已经定调，同时下面有一些细节性的描述，这是一个大标题，下面是一个任志强抱的一个图表。我们需要从今天上午的论坛去分享和发现答案和线索。

　　    首先为各位介绍今天请到现场的各位嘉宾，很多人也都是冲着他们而来，也希望能够听到他们非常难得一见的言论和表态。他们是：

　　    博鳌亚洲论坛咨询委员会委员、原外经贸部副部长龙永图先生；

　　    国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌先生；

　　    国家行政学院决策咨询部研究员、前国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广先生；

　　    中国住交会秘书长、优博集团董事长单大伟；

　　    华盛莱蒙投资基金总裁王宁；

　　    深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松；

　　    香港信德集团总裁陈？？先生；

　　    香港房地产协会主席？？先生。

　　    国家行政学院决策咨询部研究员王小广；

　　    中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱；

　　    莱蒙国际集团执行董事林战。

　　    其实嘉宾当中有很多人我没有来得及介绍，今天上午演讲的嘉宾介绍到此，我已经看到了很多熟悉的面孔，这说明大家已经对今天上午的论坛在做一个价值的判断。我坚信，大家会不虚此行，首先有请中国住交会秘书长、优玻集团董事长单大伟先生致辞。有请！

　　单大伟：首先我对各位来宾的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　    今年，是国内宏观经济调控效果显现的一年，一系列的金融紧缩政策，让资本成为2011年房地产行业最热的一个话题，本届住交会的主题设为“想象2012，拯救资本”，正显示了这个动荡时期，资本对于房地产行业的巨大影响。本次金融论坛可以说是本届住交会分量最重、级别最高同时也是意义最大的一个论坛。

　　    房地产的发展离不开金融业的支持，而金融界的发展也需要以房地产为载体，在这个过程中，双方充分而有效地沟通，就显得极为必要。创新是合作的纽带，尤其是在国内外经济形势严峻的时期，金融界与房地产业的金融交流和创新合作就显得更加重要。创新能促进合作，合作又能孕育出新的创新。

　　    今天光临论坛的嘉宾既有金融专家、投资机构代表，更有众多的房地产企业代表，我相信，有这么多专家学者的参与，这场论坛将是一次房地产业与金融界深入对话，也是房地产金融创新的一个重要的平台。希望大家在此彼此了解、充分交流的基础上，碰撞出更多令人兴奋的火花。

　　    最后，再次感谢参加本次论坛的各位嘉宾和与会代表，感谢大家关注这场论坛，希望大家能够在今天的论坛中畅所欲言、深入交流，为自己的企业找到新的思路，也为中国房地产的未来发展找到新的路径。在此，我预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家！

　　主持人：我们过去定义中国房地产是资金密集型，但是现在看来跟资金已经产生了非常大的一道鸿沟，总之，在今天，用这样一个题目，叫“拯救资本”，来形容我们上午论坛所要讨论的核心，这是很有想象力的一件事情。下面也同时邀请主办方的代表，华盛莱蒙投资基金总裁王宁先生致辞，欢迎王先生！